不動産投資に失敗する人の特徴|事例もあわせて紹介

こんにちは、マニです。

「不動産投資で失敗した人の話を聞きます。少し勉強してみたけど、失敗するのが怖くて次の行動に移せません。どんな失敗があって、どうしたら失敗しないのか知りたいです。誰か教えてください。」

こんな疑問に答えます。

今回の内容
  • 不動産投資の失敗例を紹介
  • 不動産投資で失敗する人の特徴
  • 失敗しないためにできること

私は地方で、サラリーマンをしながらアパート1棟を所有しています。
「失敗しないように、失敗しないように」と色々と調べながら、なんとか不動産投資家デビューできました。

今回は、そんな私が調べたことを紹介していきます。

目次

不動産投資の失敗例を紹介

不動産投資には、様々な失敗があります。
まずは、初心者に多い失敗例をいくつか紹介します。

失敗例(1)相場より高く買ってしまう

不動産投資に限らず、ビジネスや投資の基本は安く仕入れることです。
失敗する人のほとんどは、この「安く買う」ができずに相場より「高く買って」しまっています。

不動産投資の特徴
  • 投資金額が大きい
  • そもそも普通の人は、物件を買った経験がない
  • 物件が1点1点違うため、他と比較できない
  • 高い安いの判断基準があいまい

その物件の価格が妥当かどうか判断できる人は少ないと思います。
投資物件をはじめて購入しようという人は当然、金額の相場がわかりません。

そんな人が、セミナーや電話営業で投資物件を勧められても、「これは、安いのか?高いのか?」が判断できません。
結局、営業マンが勧める、

  • 節税できます
  • 年金代わりになります
  • 生命保険代わりになります

といった、価格とはまったく別のところに理由を見出して物件を買ってしまいます。
はっきり言って、物件を安く買うことに比べたら、このようなメリットはないに等しいです。

 
紹介される物件はなんで割高なのか?

セミナーや電話営業で紹介される物件は、本来の価格にそれを販売する会社の人件費、利益が上乗せされています。
あなたに物件を売ろうとしている営業マンの給料を、あなた自身が払わなくてはならいんです。

この費用、必要ありますか??

  • 一般的な物件 = 物件価格(売主への支払い)
  • 紹介物件 = 物件価格(売主への支払い) + 人件費 + 利益

不動産ポータルサイトに載っている物件は、基本的にこの費用が必要ありません。
紹介される物件が悪いとは言いませんが、余分な費用が掛かっているということをきちんと理解しておきましょう。

失敗例(2)想定した家賃が入ってこない

投資用物件の利回りは、満室想定の家賃で計算されています。

  • 空室が埋まらない
  • 家賃設定が相場より高い

満室にならなければ、当然想定した収入は入ってきません。
立地や部屋が悪ければ、空室はなかなか埋まりません。

物件を高く売るために、空室に高い家賃設定をしていることもあります。
また、満室で購入した物件は、現在住んでいる入居者が相場より高い家賃で入居していることがあります。
そういった物件は入居者が住み続けているうちはいいですが、一度退去になると相場並みに家賃を下げないと空室が埋まりません。

利回りを見る場合は、想定家賃が相場にあっているかしっかり調べる必要があります。
特に、空室の多い物件は利回りをよくするために、想定家賃が高い場合が多いので注意が必要です。

失敗例(3)物件購入後の経費が想定よりも多くかかる

築古物件を購入した場合、想定していたよりも多くの経費が掛かることがあります。

  • エアコンや給湯器が一斉に故障
  • 退去後に大掛かりなリフォームが発生
  • 購入後すぐに大規模修繕が必要
  • 雨漏り、シロアリ被害にあう

運によるところもありますが、物件購入前の検討では色々なトラブルを想定しておくことが大切です。
特に築古物件は、これらの想定外の経費が掛かることがあるので、その経費も含めて妥当な金額で購入する必要があります。

失敗例(4)フルローンで購入したが返済ができなくなった

フルローンやオーバーローンで物件を購入すると、少ない資金で不動産投資をスタートすることができます。
貯金が少ない人には、すぐに不動産投資が始められてありがたいです。

ただし、頭金を少なくできる代わりに、月々のローン返済額が多くなるデメリットを併せ持っています。
空室や経費がかさむと、自分の資金からローンの返済に充てなくてはなりません。

資金が少ないうちにフルローンを組むと、返済額が大きくなり、返済ができなくなる恐れがあります。
フルローンに限らず、融資を受ける場合は、空室や経費が想定以上に多くなっても、ローンの返済が滞らないような返済計画をしっかり立てる必要があります。

失敗例(5)利回りだけで物件を選んだ

不動産投資には、長期的な視点が不可欠です。
目先の利回りだけで物件を選ぶと、5年後、10年後に思わぬ落とし穴がある可能性があります。

  • 減価償却切れによるデットクロス
  • 経年劣化で家賃が下落する
  • 金利が上昇してローン返済額が増える
  • 大規模修繕が発生

長期的な視点で考えないといけないことはたくさんあります。
利回りだけをみて、目先の利益だけを考えても数年で状況は変わります。

物件を購入する場合は利回りだけじゃなく、立地、賃貸需要、修繕、返済計画など総合的に検討する必要があります。

不動産投資に失敗する人の特徴

事業やスポーツ、投資などいろいろなところで失敗する人はいますが、不動産投資に失敗する人は、だいたい同じような特徴を持っています。
次に、不動産投資員失敗する人の特徴を紹介していきます。

  1. 学ばない
  2. 自分で調べない
  3. 他人に任せる
  4. 目先の利益ばかり見ている

1 学ばない

不動産投資は事業と同じです。
投資信託や債券のように、ほったらかし投資ではうまくいきません。

投資家自身が様々な勉強をすることで、少しづつ失敗をなくし、成功確率を上げていくことができます。

失敗する人の多くは、「不動産投資は不労所得、買ったら何もしなくてもいい」と勘違いしています。

労働自体は少ないですが、勉強して知識を得ることは、失敗しないためには必須です。

 
不動産投資の失敗

不動産投資の失敗とは、「事業がうまくいかず投資物件を手放さなければならない状態」のことを言います。

  • 空室が埋まらない
  • 業者に騙された
  • 年間の収支が赤字になった
  • 買った価格より安く売ってしまった

などの損失も、究極的には失敗ではありません。

地主大家は勉強など何もせず、成功していると思うかもしれません。
それは、かれらが「地主」だからです。

「土地=資産」を持っている時点で、「事業がうまくいかず投資物件を手放さなければならない状態」に陥ることが少なくなっています。
年間の収支が赤字でも、細々と家賃収入が入ってくればそれで、事業がうまくいきます。

サラリーマン大家は「土地=資産」がないため、ローンの返済ができないと物件を手放さなければなりません。
この時点で失敗です。

「事業がうまくいかず投資物件を手放さなければならない状態」にならなければ、損失は失敗ではありません。
不動産投資は持ち続けることで、いつの間にか成功している投資方法です。

自分で調べない

不動産投資で失敗する人は、自分で調べることを怠けている人がほとんどです。
専門家が勧める物件であれば間違いないだろうと、自分で調べることなく安易に買ってしまいます。

失敗して数万円を失うぐらいであればそれでもいいかもしれませんが、不動産投資は金額が大きく、下手をすると数千万円の借金をかかえることになります。
業者のいうことを鵜呑みにして、「こんなはずじゃなかった」と思う人がとても多いです。

不動産業者の言うことは、おそらく嘘はありません。
しかし、良い面だけを紹介して、悪い面を紹介しないことはよくあります。

自分の都合のいいところだけをつまみ食いして、物件購入すると、失敗する可能性が上がります。

他人に丸投げする

物件購入後は、物件の運用を外部のプロにすべてお願いすることができます。
投資家自身が、労働することはほとんどありません。

これが、「不動産投資は不労所得だ」言われるゆえんです。
不動産投資のメリットの一つでもあります。

良心的で優秀な業者に頼めれば問題ありませんが、世の中にはそうでない業者もたくさんいます。
自分の利益だけを見て大家の利益を搾取したり、不誠実で対応が悪い業者もいます。

「不労所得」を拡大解釈して、人任せにすると、失敗する確率が上がります。

目先の利益ばかり見ている

不動産投資には目先の利益もたくさんあります。

  • サラリーマンは税金対策になる
  • 新築物件を買うと、毎月3万円のお小遣いが入る
  • 生命保険のかわりになる

これらの利益は、不動産投資のメリットに比べたら、あくまでおまけです。
目先の利益ばかり見ている人は、不動産投資の大事なメリットを見落としてしまいます。

失敗しないためには短期的な利益を捨ててでも、長期的な利益をあげる方法をとっていく必要があります。

失敗しないためにできること

最後に、不動産投資に失敗しないためにできることを紹介します。

学ぶ

ここが基本です。すべてはここから始まります。

学びましょう。
成功するまでずっと。

ここを飛ばすと、失敗へ一直線です。
難しいことを勉強する必要はありません。

基本的なことが、書いてある本を数冊読むだけでも十分です。
なにより、「不動産投資はちゃんと勉強しないと危ない、怖い」と思うだけでも十分です。

しっかりと勉強して、物件の良し悪しを判断できるようになれば、失敗する確率をぐっと減らせます。
大切なので、もう一度言います。

学びましょう。
成功するまでずっと。

自分で調べる

不動産投資は、だれも正解を教えてはくれません。
なにが正しくて、何が間違っているかは、自分で調べて判断しなければなりません。

少し難しいですが、ある人にとっては正解でも、あなたにとっては間違っているということもあります。
家賃や利回り、立地や賃貸需要など、業者の言うことを鵜呑みにせず、自分でしっかり調べるようにしましょう。

今は、世の中に情報があふれています。
ほしい情報はすぐに見つけることができます。

誠実な業者が紹介する物件のすべてがあなたに適した物件とは限りません。
色々な情報をしっかりと調べて、自分の頭で考えて総合的に判断するようにしましょう。

業者任せにしない

不動産投資では、

  • 物件選び
  • 銀行融資
  • 契約
  • 物件管理

まで、すべてをプロに任せることができます。

しかし、すべてを丸投げすると、本来得るはずであった利益までだれかに持っていかれてしまうことがあります。
不誠実な業者に任せた場合は、そもそも収入を得るチャンス自体をなくすこともあります。

収入を増やし、経費を削減して、利益を増やすかは、業者ではなく投資家本人の仕事です。
プロに任せれば大丈夫だと思わずに、自分で考えて実行しましょう。

不動産投資で大事なこと

不動産投資で失敗しないためには、とにかく小さな過ち、失敗の芽を摘み続けることです。
すべての芽を摘むことは、当然できません。

しかし、自分で学び、自分で調べることで多くの芽は取ることができます。
特に「学ぶ」ことはとても大切です。

学ぶことなしに、不動産投資をするべきではないと断言します。

逆に、しっかりと学び、投資家自ら考えて行動すれば、不動産投資の難易度は一気に下がります。
失敗する可能性もぐんと下がるでしょう。

実際に成功している投資家はほとんどの人がしっかりと勉強しています。
不動産投資は株式投資やFXと比べると、投資家自身の意識と行動で成功への可能性を大きくかえられます。

こんなおいしい投資、ほかにはありますか?
しっかり学び、しっかり行動して失敗しない不動産投資家を目指しましょう。

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