こんにちは、マニです。
前回の記事で2棟目物件への取り組みについて紹介しました。
物件探しを再開して早々に、良さげな物件を発見したんですが懇意にしている地方銀行からまさかの先着順という理由で断られてしまいました。
次の物件探しを頑張ろうと思っていましたが、後ろ髪ひかれる思いが強すぎて、別の金融機関である信用金庫にダメもとでアタックしました。
今回は、その様子と信用金庫利用について、勉強になったことがあるので紹介します。
2棟目物件を信金に相談
信用金庫には次のような内容で融資の相談を持ち掛けました。
- 築年数27年軽量鉄骨造への融資
- 融資期間15年
- 融資額5000万円のフルローン
- 法人として融資（代表者は妻）
この要望に対して、信用金庫担当者からの回答は次のような感じでした。
- 融資期間は耐用年数を超えているので原則10年。ただし、1棟目の実績があるので相談は可能
- 融資額は頭金を1割用意してほしい
- 法人としての借り入れは可能
これまで特に融資の実績もないので、一見さん的な回答をもらいましたが、感触としては融資期間は15年までは出してくれそうです。
ここは1棟目の実績と、これまで頑張って貯めた自己資金がた高く評価されたような感じとなりました。
また、法人化の理由を聞かれ、
マニかくかくしかじかで、事業の安定性を確保するためには適正な節税が必要と思いました。
と正直に答えたら、「よく勉強されていますね」と、不動産投資に対する向上心の高さもプラスに働いたのではないかと感じました。
確かにここは結構勉強しました。
当然です。これするだけで年間、何万円も経費が安くなるんですから。
しかも向こう何十年もずっとです。しない人のほうが不思議なぐらいです。
キャッシュフローマイナスでも融資してくれる？
2棟目候補物件の収支は前回も紹介したように、基本的にはマイナスです。
ただし、収益性（キャッシュフローとは違います）、資産性、将来性が高いことは金融機関の担当者も認めていて、物件自体への融資は問題ないということです。
あとは融資期間10年、頭金1割をどこまで譲歩できるかというのが、今後の話です。
前回の記事でも書きましたが、ここでの交渉事も1棟目ではできない方法です。
経験と実績を積むことでどんどんやりやすくなるのが不動産投資だなと、改めて実感しました。
1棟目より2棟目、2棟目より3棟目と実績を積んだほうが取れる選択肢は増えていきます。
給与やそのほかの事業から余剰資金を追加できることで、さらに選択肢の幅を拡がっていくと思います。
関連記事：2棟目購入に向けて本格始動｜投資家としての成長を実感
見えてきた法人化への課題
ここまで順調に話を勧めてきましたが、今回の信金への融資相談で新たな問題がひとつ浮かび上がってきました。
それが法人化への一つの壁です。
現在1棟目の物件の所得が順調に得られている関係で、給与所得+不動産所得の税金（所得税+住民税）が30％を超えてしまいました。
30％を超えると、引かれる税金が結構な金額となるので、適切な節税対策を考える必要が出てきます。
そこで法人化（妻が代表）という方法で税金対策を行う計画でいます。
法人化するためには税金や会計の勉強も必要になりますが、それ以上に法人としての経験を積むことで将来得られるメリットが多くなると考えています。
ここについては、信金の担当者も好意的にとらえていて、法人化すること自体は全く問題ないということです。
法人化の何が課題なのか？
で、これのどこが壁なのかというと、法人化するときの本社住所です。
私は本業で建設会社の現場監督をしています。
現場監督という仕事は、普通のサラリーマンと比べて尋常じゃないぐらい転勤があります。
2～3年での転勤は当たり前で、下手をすると1年に1回引っ越しが必要です。
北は北海道、南は沖縄まで、会社から言われるがままに転勤しなければなりません。
国内の異動ならまだましですが、東南アジアや中東、北米など海外の仕事も多く、今後はますます海外への転勤の可能性も増えていくでしょう。
ということで、たまたま住んでいる今の賃貸住宅を本社住所とすると、数年おきに法人化した本社所在地を変更しなければなりません。
そもそも賃貸住宅を法人化の本社住所にするには大家の承諾が必要なため、OKを出してくれるところしか住めなくなります。
転勤族の大家さんにとって、法人化の本社住所をどこにするかは地味に大事な問題であると言えます。
法人化の住所を決める方法
そんな転勤族の私が本社住所を定める方法は主に次のは二つです。
そこでとれる選択肢は次の二つです。
1. 実家を本社とする
選択肢の一つ目は、実家を本社住所とすることです。
二つの方法のうち、こちらのほうが一般的で、割と簡単だと思います。
実家に住む両親のOKさえもらえれば登記ができます。
実家を本社とする場合の問題点としては、次のようなものがあげられます。
- 賃貸であれば大家の許可が必要
- 両親の引っ越し時に手続きが必要
- 郵便物の転送してもらう必要がある
- 購入物件と別の地域に本社を構えることになる
そもそも、実家が現在住んでいる地域と全く違う場所にある場合、いくら引っ越しする心配が少なくなるとは言え、経営実態とはかけ離れた場所で開業（住所登録）することになるので、これが大きなデメリットになります。
2. バーチャルオフィスを利用する
バーチャルオフィスとは、事業をするにあたって実在するオフィスや会議室などの空間を必要としない事業者にバーチャル（仮想）のオフィスを提供するサービスのことです。
具体的には、本社住所のアドレスを提供し、郵便物などの転送などを行うサービスを言います。
わたしのような個人で行う賃貸経営ビジネスでは、オフィスは不要です。
転勤族で住所が定まらなかったり、プライバシーの観点から自宅を本社所在地にしたくない人にはうってつけのサービスです。
一度、バーチャルオフィスで登記を済ませてしまえば、本人がどこに引っ越そうとも、住所の心配をしなくてもよくなります。
郵便物の転送サービスを利用すれば役所や銀行からの書類を受け取ることも容易です。
デメリットはバーチャルオフィスを利用するためのコストが必要で、私の地域では月額9000円の利用料がかかるようです。
自宅や実家を本社住所にすれば、不要な費用なので、これはなかなかの出費ですね。
どこを本社にするかで今後の戦略が変わる
今回の信金への融資相談で、この本社住所をどこに定めるかは、実はどこから融資を受けるかに大きな影響を及ぼすことがわかってきました。
現在私は転勤先の鹿児島で物件を探していますが、将来的には福岡に腰を据えたいと思っています。（福岡が本当に住みやすいです）
将来的な居住地を考えると、今のうちに福岡のバーチャルオフィスを借りるほうがよさそうです。
バーチャルオフィスというサービスも鹿児島のような地方都市よりも、福岡のような主要都市のほうが数も多く、価格も安くで利用できます。
それなら、法人化の本社住所の場所は福岡に決まりだな。そう思っていました。
鹿児島の信金が福岡の会社にお金を貸してくれる？
本社の住所を福岡のバーチャルオフィスにしたら、私の会社は福岡の会社ということになります。
事業の本拠地は福岡ということになりますし、納税も福岡県に行います。
そうなると、信用金庫の地域に根差した金融機関という事業方針から外れることになってしまいます。
実際、私が相談に行った信金の担当者からも「福岡で登記するなら融資はかなり難しくなると思います」と言われてしまいました。
借入条件はすべてクリアでも、福岡の会社だという理由でNGになってしまうということです。
他の県にも支店があるような地銀は融資をしてくれるかもしれませんが、地域に根差した金融機関の信金ではこの選択肢は現実的ではないようです。
2棟目候補の物件は隠れた魅力にあふれた物件です。
このまま個人事業主として、借入を行い青色申告専従者給与を妻に支払うという形でも節税は可能です。
しかし、法人化には節税以外のメリットも多くあります。
やはり、2棟目は法人で購入したい。
あとは、将来の転勤とオフィス代の高さを考慮しても鹿児島で起業するかどうかです。
で、結論どうするのか。
色々考えましたが、結論としては、鹿児島で登記してもいいかなと思っています。
法人化のメリットの一つはプロパーローンを受けやすくなるということです。
個人の借り入れではなく、事業として借り入れを行う。
プロパーローンの場合、個人で借りる場合の年収×10～20倍という借入限度額の制限が緩和されます。
黒字経営で安定した経営を何期も継続して行っていけると、その実績を認められ融資額をより大きくすることも可能です。
福岡で登記をして信金以外の地銀にアタックするという手もありますが、そうすると、信金、信用組合などの地域密着型の金融機関の選択肢を自ら閉ざすことになります。
私の様な地方で勝負する場合、そもそも地銀と呼ばれる金融機関は片手で数えられる程度しかありません。
信金、信用組合も選択肢に入れておいたほうが融資の幅は広がります。
そういった意味でも、やはり、事業を行う場所で登記をするということがいいのではないかと思います。
転勤したときはどうするの？
そうした場合、次に転勤したときはどうするのかという問題が残ってきます。
私は今のところ、現在住んでいる鹿児島と、将来の住処としての福岡でしか不動産投資をするつもりはありません。
鹿児島で登記をすると、今度は福岡で物件を買うときの足かせになるかなとも思いましたが、よく考えたら、鹿児島で法人化して、さらに福岡でも法人化して、事業を二つに分けてもいいかなと思っています。
当然その分のコストはかかってきますが、融資の受けやすさを考えるとこれもありかもしれません。
この辺は、将来、福岡で物件を探すときの状況にもよると思います。
福岡は金融機関が多いです。
地銀だけでなくメガバンクもあります。
どうしても信金、信用組合に借りたいときは、また法人化を検討すればいいだけでしょう。
なので、まずは目先の問題として、鹿児島での事業は、鹿児島の法人を作り運営します。
まとめ
今回は、信金への融資相談から見えてきた転勤族の法人化の問題点について紹介しました。
まずもってバーチャルオフィスというサービスのおかげで、転勤族の私でも気軽に法人化ができるようになりました。
費用は掛かりますが、このサービスは有効活用していきたいと思っています。
また、地元の地銀だけでなく、信金や信用組合に融資を打診するためには地域に根差した企業である必要が出てきます。
そういった意味でも、多少コストはかかってもその地域で物件を購入するためには、その地域での登記が必要になると思いました。
すでにいろいろな地域で複数の物件を所有して実績を積んでいる法人なら話は別でしょうが、私の様な駆け出し法人にはこの選択肢がいいんじゃないかと思います。
