こんにちは、マニです。
私の不動産投資についての意気込み記事です。今回はわりと大事な話をします。
内容がとても長くなっているので、時間があるときにゆっくり読んでください。
今までぼやっと考えていた、不動産投資で挑戦したい内容を整理してみました。
その内容を『チャレンジリスト』と名付け、広くネットに公開することにしました。
「なんか馬鹿なことを考えているな～」と気軽に眺めてください。この馬鹿さ加減が実際のところはどれほどのものなか、これから少しづつ検証していきます。
その結果をこれからのブログで報告するので楽しみに読んでください。
アドバイスや感想、アイデアなんかがあればメッセージもらえると嬉しいです。
私が作ったチャレンジリストは次の3部構成で、どれも不動産投資を通して実現したい目標に向けた施策です。
- 住みやすさを追求する
- 賃貸経営にマーケティング手法を
- 建物をアートする
1つずつ紹介していきます。
1. 住みやすさを追及する
私が不動産投資を通じて、実現したい目標の一つは入居者の「住みやすさの追及」です。
本やブログなどいろいろなところで、入居者の住みやすさにつながるヒントは紹介されています。
1つ1つ検証して、本当に住みやすい家は何なのかを追及していくつもりです。
私の「住みやすさの基本方針」は、共用部にお金をかけて専有部は必要最低限でまとめることです。
その心は、そのほうがなんだかコスパがよさそうだからです。
- エントランスやレストランがゴージャスで、部屋が普通のホテル
- 部屋がゴージャスで、エントランスやレストランが普通のホテル
マニどうせ行くならどっちのホテルに泊まりたいです？？
プールとかバーとかが充実していたほうがホテルも楽しめますよね。共用部にお金をかけたほうが満足度があがる、なんとなくそんな気がしています。
コストという面でも、専有部への投資は退去者が出るたびに修理が必要だったりするかなと思います。
ちょっとせこいですが共用部の破損であれば火災保険の適用も受けられるんじゃないかとも思っています。
そんなことで、コストをかけるなら、まずは共用部の充実が先決です。
- 監視カメラの導入（達成済み）
- 宅配ボックス設置
- ゴミ置き場の再整備
- 洗車場整備
- 貸倉庫設置
- 浄水器設置
- ランドリールーム
- ガス乾燥機「かんたくん」くん
- スマートハウス化
1. 監視カメラの導入（達成済み）
犯罪の抑止力と、入居者の安心感につながる監視カメラ。
私が所有するアパートの周辺は住宅街で治安もそれほど悪くはありません。
近隣に同じようなアパートはいくつも並んでいますが、監視カメラを設置している建物は皆無です。
そもそも需要がないと言えばそれまでですが、周りには女性の入居者も当然います。
周りにないから需要がないと短絡的に考えるのではなく、この地域に何百人はいるであろう独身女性の一人でも欲しいと思っていればそれが需要につながります。
その一人にリーチする方法も、その一人に価値を訴求する方法もまだ見つけられていませんが、周りがどこも監視カメラを導入していないのであればチャンスですね。
監視カメラが必要と考えている人からすると、私のアパート以外の選択肢がないんですから。
＞＞＞賃貸物件に防犯カメラを設置する【目的は入居者への愛です】
2. 宅配ボックス設置
新築マンションなどでは定番になってきた宅配ボックス。
一度利用したことがある人はわかると思いますが、これってホント便利なんです。
特に最近はネットでの買い物が増えていて、一人暮らしの人にとってはネット通販は便利な反面、受け取るストレスがかなり大きいのも事実です。
宅配ボックスが整備できれば、私のような築古物件では大きなアドバンテージを獲得できます。
2021年に実施予定の最有力項目と位置付けています。
＞＞＞アパートに宅配ボックス導入【また使いたい設備No.1の実力】
3. ゴミ置き場の再整備
私のアパートには小さいながら敷地内ゴミ置き場が整備されています。
遠くのゴミ置き場にわざわざ行く手間がないので、入居者も助かっているんじゃないかと思います。
ただ、このゴミ置き場、ブロック塀を積んでネットを書けてるだけのとても簡易的なもの。
「ないよりましでしょ！」と高をくくっていましたが、入居者アンケートで『ゴミ置きがば狭くて、いつも鳥がつついて居ます』というコメントを頂きました。
なるほど、これはこれでストレスがたまる人もいるでしょう。
限られた敷地の中でなんとか設置されたゴミ置き場、何とかしてあげたいですね。
まだまだ検討中ですが、現在進行形でアイデアを探っています。
4. 洗車場整備
私のアパートは地方の田舎に所在しています。
田舎はどこもそうでしょうが、完全な車社会で駅から徒歩で歩いてこれるような場所ではありません。
それでもすべての住戸に駐車場が完備されて、そういった意味ではしっかりニーズをキャッチしています。
車を持っているのはいいですが、洗車ってめんどくさいですよね。
ガソリンスタンドに頼んでもいいんですが、一回の費用も割と高い。
ちなみに私の物件がある鹿児島は桜島の影響をもろに受けて、しょっちゅう車の上に灰が積もります。
そのまま自動洗車機に掛けたりすると、火山灰の粒子でボディはボロボロです。車好きにはなんとも、苦痛な住環境です。
そんな中、アパートとは言え、自宅で気軽に車を洗える場所があれば大きなアドバンテージになると思いませんか。
実際私もそんな設備が整備されていれば、毎週末洗車しているかもしれません。（うぅ～やっぱり嘘です）
しかしここで問題が。私のアパートは敷地が狭いため（そもそも不要だった？）、共用の水栓がありません。
もちろん新しく水栓を設置するスペースもありません。
ゴミ置き場の再整備と同様ですが、なんとか知恵を出して、設置してみたいと思います。
5. 貸倉庫設置
私のアパートには、1階の廊下の奥になんとももったいないデットスペースがあります。
自転車置場やゴミ置き場にするには場所が悪すぎて使えませんが、何とか利用できないか考えていました。
その候補の一つが貸倉庫の設置です。
住宅街という場所がら、外部の人に貸し出すことは難しそうですが、入居者になら需要があるかもしれません。
アウトドアの趣味があるような人はこういうの重宝しますよね。キャンプにスノボ、サーフィンに自転車。
まずは一個設置してみて、そのニーズを調査してみたいと思います。
6. 浄水器設置
ここからは室内への投資です。
できるだけ低コストで価値を高めたいと思っています。
一つ目の施策は、私が長年こよなく愛する浄水器。
最近はウォーターサーバーが流行っていますが、一人暮らしの家には断然浄水器がオススメです。
そもそもウォーターサーバは一人暮らしの部屋には狭くておけませんね。
入居者にその良さを積極的にアピールして購入を促すのもいいですが、浄水器って実はコストがほとんどかかりません。
大家のサービスで始めてもいいんじゃないかと思えるレベル。
結構気軽に始められるし、感謝されると思うんですよね。
＞＞＞愛用家がウォーターサーバーより浄水器をおすすめする4つの理由
7. ランドリールーム
梅雨や花粉、PM2.5など外に洗濯ものを干せずに困っている人は最近すごく増えたと思います。
少し前までは女性の下着問題ぐらいだっと思いますが、今は男性でもアレルギーなどで室内干しを選択せざるを得ない人が一定数いると思います。
加えて、鹿児島の火山灰問題。せっかく選択した衣類が灰だらけになっちゃいます。
「室内物干し」では少し味気ないので、知恵を絞って「ランドリールーム」へワンランクアップした提案をする予定です。
一部のずぼら男子には、洗濯物をたたむ手間からも解放してあげられると思っています。（過去の私のように）
＞＞＞ワンルームにランドリールームを作ってみる｜ホスクリーンで簡単設置
8. ガス乾燥機「かんたくん」くん
ここは少しお値段はりますが、乾燥機って便利ですよね。
ドラム式洗濯機に付属している簡易的な乾燥機能でさえ重宝するんですから、コインランドリーさながらガス乾燥機が家にあると洗濯物干しの手間から解放されます。
ガス代も安く一人暮らしの場合だと、月に数百円、多い人でも千円ぐらいじゃないでしょうか。
ドラム式洗濯機や電気式乾燥機を設置してあげるという案もありますが、なんか突き抜けてないですよね。やるならやっぱりガス乾燥機。
まずは試験的に1室導入してみて、女性入居者にどこまで訴求できるか見てみるつもりです。
これに関しては賃料アップも狙えるんじゃないかと思っています。その辺もまた実験ですね。
9. スマートハウス化
住まいのスマート化。
私個人としてもいまいちその良さが理解できないですが、理解できないものほどチャレンジする価値ありです。
お手頃に始められるスマートロックあたりを導入して入居者の反応を見て、好評であればそれ以外の施策もチャレンジしてみようと思っています。
スマートスピーカーをプレゼントするなんて言うのもありかもしれませんね。
ただ、なんとなくあまり需要はなさそうですが、それもまた実験です。
＞＞＞NinjaLockのある生活【スマホ一台でスマートな生活を】
2. 賃貸経営にマーケティング手法を
不動産投資を始めてから読んだ、『森岡毅さんの本』にに感化されて、すっかりマーケティングのとりこです。
世の中にこんな面白い仕事があったんだと、いまさらながら本業である建設業に入ったことを後悔しています。
けれど、まだまだ遅くない。
不動産投資を始めたことで、自分の商品をゲットしました。
それならこの商品を使って全力でマーケティングに挑んでみましょう。
マーケティングは不動産投資と違い、本やブログではなかなか体系的にその内容を学ぶことが難しいです。
ここは実践あるのみです。
正しいかかどうかわかりませんが、思いついたことは手あたり次第実践してみるつもりです。
目指せ、賃貸経営マーケター（私が勝手につけました…かっこ悪い）。
こんな肩書でいつか誰か雇ってもらえないですかね。
- LINE公式アカウントの作成
- 入居者アンケートの実施
- 掲示板の設置
- 入居募集用ホームページの開設
＞＞＞マーケティングを始めるためにはマーケティングが必要だった話
1. LINE公式アカウントの作成（達成済み）
ユーザーのニーズを把握したり、サービスへの感想を集めることはマーケティングには必要なことだと思います。
LINE公式アカウントを作成して、入居者と直接つながることが出来たらユーザーまでの距離を一気に詰めることができます。
情報の発信も手軽で、必要があればメッセージのやり取りも可能です。
紙やメールの案内は届けづらいし、電話では逆に入居者との距離が近すぎる。
LINEでのつながりが現代においてはちょうどいい距離感なのかもしれません。
最近の若者は電話が苦手らしいので。
＞＞＞【大家さんも実感】LINE公式アカウントを利用する7つのメリット
2. 入居者アンケートの実施（達成済み）
入居者に意見をもらう方法はいろいろあると思いますが、一番手っ取り早いのがアンケートの実施じゃはないでしょうか。
聞きたいことも事前に整理できるし、回答も気軽に行えます。
不安や不満など、潜在的なニーズも聞き出しやすいです。
定期的に行えば、導入したサービスへの感想も拾えるかもしれませんね。
3. 掲示板の設置
共用部の掲示板は入居者へのお知らせや、注意事項の掲示など何かと便利に使えますね。
先日実施した入居者アンケートも各住戸に紙を配布しましたが、全員がゴミ箱行きせずにちゃんと見てもらったのか怪しいところです。
掲示板を掲げることができれば、一定期間そこに表示することができるので、間違ってごみ箱行きになってしまった入居者にもリーチできるかもしれません。
4. 入居募集用ホームページの開設
知恵とお金と労力をかけて作り上げた実験アパート。
少しでも多くの人にその魅力が伝わればいいなと思っています。
入居募集用の資料は仲介業者が作るマイソクが一般的です。
個人でマイソクを自作する人もいますが、紙一枚に収めないといけないので魅力をすべて伝えるのは難しいです。
そこで、入居募集用のホームページを開設しようと思います。
チャレンジリストを見ていただけるとわかりますが、色々な実験をするのでアピールポイントが山ほど出てきます。
マイソクだとよほど小さい字を使わないと1枚には収まり切らず、そんなぎゅうぎゅうな資料は誰も見たくありませんよね。
入居募集用ホームページを作れば枚数の制限がありません。
写真やビジュアルも多用して、魅力的な宣伝広告ができるかもしれません。
ネットでいつでも見れるようにしておけば、いつでもどこでもスマホから簡単に閲覧することができるようになります。
3. 建物をアートする
アート？？なんのこっちゃ？？って感じですが、ここが一番のチャレンジ項目です。
1.2.のチャレンジ項目は費用はかかれど、やりさえすればそれなりの結果を生んでくれると思います。
だた結果がわかっていることをやるだけでは、チャレンジしたとは言えませんね。
一番のチャレンジ項目として、【賃貸経営×アート】の可能性を探ってみたいと思っています。
ここでいうアートは、デザインという意味ではありません。
おしゃれな家とかそんなことではなく、シンボリックな家を指しています。
そのエリアの目印みたいになれば素敵ですね。
賃貸経営にアートを取り入れる理由
ひとつ言っておきますが、私にはアートの素養はありません。正直に言うと、実はそんなに興味もないです。
そんなアートに興味がない私でも、独身時代に東京や大阪で過ごしていたときは美術館とかアート展とかにはそれなりに見に行っていました。
太陽の塔や東京タワーなどモニュメント的な建物に感動したことも事実です。
おしゃれな部屋にはあこがれるけど、そんなセンスはない。そんな人でも、建物自体がアートであれば少しは満足できるんじゃないかと思っています。
地方にはアートを感じる機会がありません。美術館には昔ながらのアートはありますが、新進気鋭の作品が並ぶことはありません。
地方の人がアートに興味がないのは、触れる機会が少ないからだと思っています。
フランス人なんかは一般的な感覚として、アートの素養があると聞きます。（近所にルーブル美術館なんかあったらそうですよね）
こんな私でさえ、東京にいるときは積極的にアートに触れていました。
【賃貸経営×アート】。失敗してもいいんです。いっちょやってみましょう。
- ウォールアート
- クリエイターに内装を依頼
1. ウォールアート
まずはウォールアートに挑戦します。
大きいほうがインパクトは強いですが、なにより金額も高い。
予算内でいかにいい作品に仕上げるかがポイントだと思います。
ただし予算をケチって近所の大学生や、ただの塗装屋さんにアートを依頼することはしたくありません。
どうせやるならアートの最先端、できれば海外。無理でも東京の第一線だ活躍するアーティストを引っ張ってくる予定です。
田舎の人間の度肝を抜くような、そんなぶっ飛んだ人が見るかるといいなと思います。
あそこに住んでる人ってなんかおしゃれそうだよね…そんな風に思われるアパートになればうれしいですね。
2. クリエイターに内装を依頼
室内の内装のデザインをプロのクリエイターに依頼したいと思っています。
雑誌や本で紹介されているおしゃれな手法を見よう見まねで取り入れる大家さんもいると思いますが、おそらくうまくはいきません。
素人特有の痛い感じにならないとも限りませんし、なにより洗練された空間はつくれないでしょう。（特に私にはセンスがないので…）
まずは、王道のインテリアコーディネーターに依頼しようと思います。
慣れてきたら、インテリアコーディネーターに限らず色々なジャンルのクリエイターにお願いできないかなと思っています。
- 工業デザイナー
- 写真家
- 画家
- 書道家
- 陶芸家
などなど。
アートを感じる部屋ができればうれしいです。
そしてここも、アートに支払うお金はケチケチせずに東京でバリバリ稼ぐ、第一線のクリエイター引っ張ってくる予定です。
あのアパートは金持ちの道楽、、、そんな風に言われれば一人前ですかね。
ブログでチャレンジリストを公開する理由
以上、私の『チャレンジリスト』を惜しみなく公開してきました。
気になるアイデアがあれば、ぜひ実践してみてその感想を教えてください。
なんでわざわざこんなリストを公開するのか、次はそこら辺のところを紹介します。
自分への戒め
チャレンジリストを公開する理由は「自分への戒め」です。
張り切って目標を立ててみたものの、どれもハードルが高くて結局は途中であきらめてしまう。よくあることです。
しかし、ブログで公開してしまったら引っ込みがつかず、もう後戻りはできません。（そっと記事を消していなければ）
『LINE公式アカウントの開設』も実は物件購入後すぐに作成はしていたのですが、なんだかんだ理由をつけてはほったらかしにしていました。
これではまずいと思い、まずはブログでその挑戦を公開し、自分を奮い立たせて実行しました。
結果的に（アカウント作成という手段としては、ちょっと失敗だったとはいえ）いい方向に進んで、やってよかったと思っています。
なにより、あんなにためらっていたのに、やってみると案外大したことなかったなということに気づきました。
今回作ったチャレンジリストもそうだと思っています。
どれもハードル高いような気がしますが、やってみらた大したことないかもしれません。
全部達成したらまた新しいチャレンジリストができて、さらなる高みに行けるかもしれません。
ブログで勝手に宣言することで、自分にプレッシャーをかけてどんどんチャレンジしてみたいと思っています。
不動産投資でわざわざチャレンジする理由
不動産投資はとても安定した事業です。
しっかり勉強して、物件選びを間違わず、堅実に運営すれば、実はチャレンジなんかしなくても成功したりします。
なのになぜ、こんなにもあれやこれやとお金と労力をかけてチャレンジしようと思っているのか、最後にその辺のことをご紹介したいと思っています。
理由1 生活費はサラリーマンの給料でまかなえている
一つ目の理由は「生活費は給料で賄え、不動産投資の収入を生活費に充てる必要がない」ということです。
キングコング西野さんがvoicyの中で語っていましたが、副業を挑戦するなら就職したほうがいいようです。
本業でしっかり生活費を稼いでいるので、副業で思い切った挑戦ができる。
思い切った挑戦ができれば、人より突き抜けて時間はかかるかもしれませんが、それがまわりまわって成功を呼び込む。
こんな感じです。ちまちま副業で小遣いを稼いでいる暇はないなと気づかされました。
理由2 将来の資産の種類を増やす
理由の二つ目は不動産投資を通じて、得たい資産の種類についてです。
不動産投資に成功すれば当然、資産が手に入ります。
ここでいう資産とは不動産や現金といった金融資産です。
一定の金融資産が手に入ればサラリーマンを卒業して、悠々自適な生活を送ることもできるでしょう。
実際私が不動産投資を始めた理由もこれです。
不動産投資で1億円を貯めて、家賃収入だけで生活していく。それが当面の目標です。
しかし、最近は金融資産を貯めることだけが目標じゃなくなってきました。
不動産は価値が下がりにくい実物資産と言われています。
しかし、それもケースバイケースでバブルがはじけたり、そのエリアの人口が激減したら資産価値は大きく下がる可能性があります。
家賃収入も入居者がいなくなれば一円も入ってきません。
20年かけてこつこつ頑張って1億円の金融資産が、気づけば半分に減っていたということは十分にあり得る話です。（それでも5000万円もあれば十分でしょうが）
そこで、私が考える二つ目の資産がスキル資産を貯めようということです。
20年間不動産投資を通じて色々とチャレンジすることは、私自身の血となり肉となり、スキルとして身についていくと思います。
賃貸経営に関して言えば、IT業界のようにたった10年で業界が激変することもないでしょう。
世のなかの大家さんがいまだにのんびり賃貸経営しているうちに、最新技術や最新手法を追い求めて走り続ければ、そこで身に付いたスキルはきっと大きな資産になっているはずです。
スキルが身につけば、将来は不動産コンサルタントになれるかもしれませんし、賃貸経営マーケターになれるかもしれません。
もしくは、あほみたいなチャレンジにファンができ、インフルエンサーになってるかもしれません。
いずれにしても、そこにはチャレンジするだけの価値があると判断しています。
不動産投資は良くも悪くも、毎月、ローン返済をしなければなりません。
裏を返せば、天引きで資産を貯めていることと同じです。
ローン返済後の残ったお金（キャッシュフロー）はチャレンジ軍資金です。
経営者視点で無駄遣いをするつもりは毛頭ないので、収益性はしっかり検証しながらいろいろと茶連したいと思います。
20年間頑張って貯めた金融資産がゼロになっても、スキル資産が残ってればOK！！そう思えるようなチャレンジににしたいと思います。
それもこれも本業でしっかり生活費が稼げているおかげです。2足のわらじ、履いてみるもんですね。
まとめ
今回は私の『チャレンジリスト』を公開しました。
どうですか？とても前向きな記事になっていませんか？？
あなたも今すぐに不動産投資を始めたいと思いませんでしたか？？
ここで夢を語っているように不動産投資には、大家自らの裁量でやれることがたくさんあります。
商品開発も、販売も、マーケティングもマネジメントも。
ビジネスに必要なスキルは何でも実地で学べます。
こんな楽しい副業がほかにあるでしょうか。
私のブログを通じて、そんな夢の一端をのぞき見してあなたもぜひ不動産投資家の偉大な一歩を踏み出してみてください。
