住宅ローンは不動産投資に使えるか【結論:絶対使ってはいけません】

こんにちは、マニです。

いい物件が見つかってもなかなか融資が下りない。ノンバンクは金利が高いし、住宅金融公庫は借入期間が短い。不動産投資に住宅ローンは使えないのかな…

今回はそんな疑問に答えます。

金利も低いし、借入期間も長い。不動産投資に住宅ローンは使えるのでしょうか。

目次

住宅ローンを不動産投資に使えるのか

住宅ローンを不動産投資に使えるのか

結論:不動産投資に住宅ローンは利用できません。

今回はこれだけ覚えてもらえれば十分です。

これさえ覚えてもらえれば、ここからの説明はおまけの様なものです。詳しく説明します。

住宅ローンとは

そもそも住宅ローンとは本人およびその家族が居住するための住居を購入するために利用するローンです。

物件を買った本人かその家族がその物件に住む必要があります。

不動産投資ローンとは

いっぽう不動産投資ローンとは投資用物件を購入するためのローンで、アパートやマンションのほか、事務所ビルなどの購入にも利用できます。

賃貸を目的にしているため、誰が住んでも問題ありません。

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

住む人が違うということはわかりましたが、住宅ローンと不動産投資ローンにはほかにも様々な違いがあります。

返済原資

住宅ローンは物件を購入した本人がローンの支払いをします。

返済原資は本人の給料がほとんどです。

本人が働いているうちは返済が滞ることはありません。

不動産投資ローンは賃貸した入居者の家賃が支払い原資です。

住宅ローンと違い空室になると返済が滞ってしまいます。

担保

住宅ローンはローンを借入する本人が担保になります。

本人の年齢や年収を基準にして融資額や借入期間を決定して、給与をもらい続ける限り担保として評価されます。

不動産投資ローンは賃貸する不動産自体が担保になります。

不動産の収益性が一番重要で、補足的に借入する本人の担保も評価されます。

借入限度額

住宅ローンは借入する本人が担保となるため、その年収から借入限度額が決まります。

一般的に年収の5倍程度と言われています。

不動産投資ローンは本人の担保力に加え不動産事態の担保力も評価されます。

年収の10倍程度まで借入することができます。

借入期間

住宅ローンは借入する本人の給与が返済原資のため、本人が働ける期間が上限となります。

一般的なサラリーマンは65歳で定年を迎えると考えられるため、定年までの期間が借入期間になります。

40歳未満の方は35年ローンが組めますが、50歳の方は15年しか組めないということです。

不動産投資ローンは不動産の家賃収入が支払い返済原資のため本人の年齢はあまり関係ありません。

借入する人が、50歳でも担保力があり収益性の高い物件であれば長期での借り入れも可能です。

ローン金利

住宅ローンは借り入れた本人の給与で返済するため貸し倒れのリスクが小さいと考えられています。

リスクが低い分金利も低く設定され、一般的に0.5~2.0%程度の金利です。

不動産投資ローンは事業投資で、空室や家賃下落のリスクなど住宅ローンと比べて貸し倒れのリスクが高いとみなされています。

その分金利も高く設定され、1.5~4.5%程度になります。

審査

住宅ローンは本人の与信だけで判断されるため、審査に要する時間も短く融資の基準も比較的低くなります。

収入が安定していて、信用棄損などがなければ大体の人は融資を利用できます。

不動産投資ローンは本人の与信だけでなく、購入する不動産の事業性を判断するために審査に時間がかかり、貸し倒れのリスクも高いので審査に時間がかかり融資の基準も高くなります。

住宅ローン控除

住宅ローンの利用者にしか使えないメリットとして住宅ローン控除があります。

「住宅ローン控除」とは残債額に応じて所得税を控除できるという仕組みです。

毎年残債額の1%の控除が受けられ、条件を満たすと最大で400万円もの所得税控除がうけられます。

住宅ローンを使用する大きなメリットです。

住宅ローン不動産投資ローン
返済原資本人の給与給与+家賃
担保本人の与信本人+不動産
借入限度額年収の5倍程度年収の10倍程度
借入期間65歳までの期間物件による(長期も可能)
ローン金利0.5~2.0%1.5~4.5%
審査通りやすい通りにくい
住宅ローン控除受けられる受けられない
住宅ローンと不動産ローンの比較

不動産投資には住宅ローンは使えない

不動産投資には住宅ローンは使えない

住宅ローンと不動産投資ローンを比較した場合、金利も低く審査も通りやすい住宅ローンのほうがメリットがあることがわかります。

けれど残念ながら、不動産投資には住宅ローンは利用できません。

その理由は住宅ローンが「本人及びその家族が入居すること」を条件としているためです。

条件を無視するとどうなる??

住宅ローンで購入した物件を他人に貸すと「契約違反」にあたります。

融資期間に契約違反がばれると、借入金の一括返済を要求される可能性があります。

返済できなければせっかく購入した物件を失い、それでも残債が残れば借金を抱えることになります。

借金の額が大きいと、最悪の場合は自己破産することになります。

軽い気持ちで不動産投資に住宅ローンを利用したばかりに人生を台無しにしてしまいます。

絶対に住宅ローンで不動産投資をしてはいけません。

悪徳業者は住宅ローンを勧めてくる

不動産会社や物件販売会社は不動産を仲介したり売買するこで仲介手数料や利益を手に入れられます。

なかには利益欲しさに購入者はだまして、審査が通りやすい住宅ローンを組ませて不動産投資をさせる悪徳業者も存在します。

住宅ローンは不動産投資に利用できないという事実を知らずに住宅ローンを勧めてくる担当者いないでしょう。

住宅ローンを勧めてくる担当者はすべて自分の利益欲しさにあなたに違反行使をさせようとしています。

投資物件に住宅ローンを勧めてくる業者がいれば要注意です。

すぐに縁を切りましょう。

投資はすべて自己責任

もしあなたになんの悪気もなく住宅ローンを利用して不動産投資をしてしまった場合、すべての責任はあなたがとらなくてはなりません。

勧められるがままに住宅ローンを利用して、投資用物件を購入しその事実が金融機関にばれて一括返済を求められても業者が悪いと言い訳は通用しません。

投資はすべて自己責任です。知らなかったではすまされません。

借金をかかえ、自己破産して痛い目を見るのはすべてあなた自身です。

住宅ローンの注意点

住宅ローンの注意点

不動産投資には原則、住宅ローンは利用できません。

そのほかの注意点をご紹介します。

絶対に不動産投資に住宅ローンは使えないのか?

不動産投資には住宅ローンは利用できませんが、一部例外も存在します。

最後にその例外を紹介してい置きます。

賃貸併用住宅

自分の居住用スペースと賃貸用のスペースが併用されている物件を賃貸併用住宅と言います。

一階を自宅で、二階を賃貸として利用するといったケースです。

自分の居住用スペースが50%以上あるとい条件付きですが、これであれば投資用物件に住宅ローンが利用できます。

賃貸用を50%と考えた場合、購入費用の半分は投資物件でその部分にいろいろと優遇がきく住宅ローンが利用できることになります。

賃貸併用住宅をうまく利用すれば、家賃収入だけでローン返済を支払うことが可能で実質タダでマイホームを手に入れたようなものです。

やむを得ない事情で賃貸に出す場合

自分で住むために住居ローンを使い物件を購入しても、転勤や離婚などやむを得ない事情でその物件に住むことができなくなることもあるでしょう。

この場合、住宅ローンをそのまま利用できる可能性があります。

転勤で空室になった部屋を他人に貸すことは本来の住宅ローンの目的からは外れてしまいますが、それぞれの金融機関の判断で継続して住宅ローンとして扱ってもらえます。

ただし、やむを得ない事情かどうかを判断するのはあくまでも借入を行った金融機関であるためすべてのケースで利用できるとは限りません。

注意!オーナーチェンジ物件は利用できない

住宅ローンは自分が住めば利用できますが、ローンを受けるタイミングによっては利用できません。

自分の居住用に物件を購入しても、購入時点で以前の入居者が住み続ける場合は住宅ローンは利用できません。

この場合、オーナーチェンジ物件とみなされこの物件は投資用物件とみなされてしまいます。

仮に現在の入居者が退去したら入居するとか、数年後に引っ越しを予定しているなどの事情でも住宅ローンは利用できません。

オーナーチェンジの場合、購入時は不動産投資ローンを利用しなければなりませんが、実際に自分で住み始めたときに住宅ローンに借り換えを行うことは可能です。

金融機関に相談してみましょう。

不動産投資が先か、住宅ローンが先か。

「不動産投資をしたいならマイホームは後回しにすべき」という意見をよく聞きます。

これは住宅ローンと不動産投資ローンの違いからきている意見です。

住宅ローンは収入の5倍、不動産投資は10倍まで借り入れることができます。

住宅ローンは本人の収入だけで返済しないといけないため、借入金額はすべて借金扱いになってしまいます。

いっぽう不動産投資ローンは不動産賃貸業という事業のための借り入れです。

事業がうまくいけば与信があがる

ローン返済も収益物件からの家賃収入で行い、事業がうまくいけばキャッシュフローも残ります。

しっかりと賃貸経営をおこない利益とキャッシュフローが出る物件であれば、金融機関からは収入が増えたとみなされます。

収入が増えれば住宅ローンや不動産投資ローンの上限額も増え、さらなる借り入れも可能です。

先に住宅ローン利用して上限額いっぱいまで借入をしてしまうと、借入限度額は減る一方です。

不動産投資の事業規模を拡大する予定がない人は上限まで借りればそれでいいですが、規模拡大を目標している人は住宅ローンを先に使ってしまうと、事業用の借入金額が減ってしまいます。

その意味では不動産投資ローンを先に利用したほうがいいと言えます。

新築区分マンション投資に注意

ここで一点注意事項です。

不動産投資ローンの借り入れ限度額を増やせる要因は、事業がうまくいって利益とキャッシュフローが出ているかどうかが肝心です。

逆に言うと、利益やキャッシュフローがマイナスになる投資は限度額を下げてしまいます。

その点、新築区分マンションは要注意です。

よほど頭金を入れない限り、収支はトントンもしくはマイナスで完済後に資産が手に入りますというスキームです。

新築区分マンション投資を融資をうけて行うと、それ自体がマイナスの事業だとみなされ限度額も下がり、規模拡大のために次の融資を受けるのが難しくなってしまいます。

既に住宅ローンで不動産投資をしてしまっている人へ

この記事を読むまで、住宅ローンがNGだと知らなかった方。

残念ながら、すべてあなたの責任です。あきらめて処分を受けなければなりません。

唯一あなたに残された道は、知らなかった事実も含めて正直に金融機関に話して相談することです。

今までの返済実績などから一括返済は免除してくれるかもしれません。

そのかわり住宅ローンから本来の不動産投資ローンの借り換えが必要で、いままで優遇されていた金利分が上乗せされる可能性もあります。

いずれにしても一括返済を求められてせっかく購入した不動産を手放すよりはましでしょう。

すぐにでも金融機関に相談に行きましょう。

まとめ

今回は、不動産投資に住宅ローンは利用できるのかというテーマを紹介しました。

理屈はさておき、「不動産投資に住宅ローンは利用できない」ということだけは必ず覚えておきましょう。

悪気があって利用を企てようとしている人は、論外ですが、何も知らずに悪徳業者に騙されるような人もいると思います。

不動産投資は情報戦です。

知っているか、知らないかで勝負が大きく変わります。

しっかりと正しい情報を入手して、正々堂々勝負できるようにしましょう。

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