こんにちは、マニです。
「出世は金で買え！！」
今回はこんな過激なテーマをお話していきます。
私は昨年400万円を払って課長に昇進しました。あなたもお金を使って出世レースを勝ち抜きましょう。
今日は、その方法を解説していきます。
出世は金で買え！！400万円で課長になる方法
私は30代半ばのいわゆる中堅社員で、世間一般でいう係長といったところです。
早速ネタばらしをすると私は昨年、頭金400万を使い3600万円の1棟アパートを購入しました。このアパートから手に入る税引き前利益は約280万円です。
これはキャッシュフローではありません。あくまでも利益です。
実際は融資を受けて物件を買っているので、このうちの210万円はローンの返済に使われます。ローン返済でキャッシュがいくら減ろうと、280万円の利益にはかわりありません。
ライバルを出し抜き係長から課長に出世
280万円の年収アップといえば、係長の私が課長に出世したのと同じです。もしかしたら、それ以上かもしれません。
頭金400万円で利益280万円の物件を買うことで課長と同じ年収になりました。
もう一度、声を大にして言います。
「出世は金で買え！！」
当然会社では出世していません。年収が課長クラスになったということです。
今年は部長を目指す
課長になって早々こんなことを言うと怒られそうですが
不動産投資の今年の目標は、1棟目と同等規模の物件をもう一棟購入することです。仮に全く同じ条件の物件を購入できればさらに280万円年収が上がります。
課長から、いっきに部長に昇進ですね。たった2年で年収が560万円もあがるんですからたいしたものです。
私の当面の目標は資産規模1億円です。そうなると、年収の額はもはや社長まで上り詰めたと言ってもいいかもしれません。
しつこいようですが、もう一度言います。
「出世は金で買え！！」
そんな絵空事にはついていけない？？
なんだか言葉遊びの絵空事のようですね。多方面から批判が聞こえてきそうです。
批判1 キャッシュが残らないと意味がない
いくら利益はでても、ローン返済でキャッシュが残らないなら出世したとは言えないよ
私の場合、利益280万円のうち、210万円はローン返済で消えてなくなります。これから所得税+住民税を払えば手元にはほとんどキャッシュは残りません。
減価償却が切れて、デットクロスをおこせばキャッシュが残らないどころか毎年赤字になる可能性もあります。
どうすればキャッシュが手元に残るのか
キャッシュを手元に残す方法。
現金で物件を買えばローン返済はないので、税引き後でも200万円以上は手元にキャッシュが残ります。
そうそう、これこそ出世だ！
と思いますか？
残念ながら、物件価格の3600万円を貯めるまで係長を続けなければなりません。それを待っていたら、定年を迎えてしまいそうです。
ローン返済をポジティブにとらえてみよう
ローン返済というとどうしても、マイナスにとらえがちです。
ここはもっとポジティブにとらえてもいいと思います
ローン完済まで「アパート銀行』にお金を預けていると思ったらどうでしょうが。解約できない積立貯金に毎月こつこつお金を貯める。
せっかく出世して上がった給料はすべて貯金にまわす。これ、どこかで聞いたことありませんか？
出世しても生活水準はあげない
収入が増えて失敗する人の特徴は、収入の増加につられて生活水準を上げてしまうことです。
- いいものを食べ
- いい服を着て
- いい車を買う
収入が増えた分生活水準も上がり、結果貯金はいっこうに貯まりません。一度上げた生活水準はそう簡単に下げることができません。
収入が減っても生活水準は下げることができず、気づけば貯金は底をつき残るのは借金だけ。
「アパート銀行』に積立貯金をすれば、手元にはほとんどキャッシュは残りませんから生活水準のあげようがありません。
批判2 建物価値はどんどん目減りする
積み立て貯金するのはわかったけど、建物価値はどんどん下がる。そんなものを積み立ててもローン完済後は手元のお金が目減りしているぞ。
おっしゃる通り、建物価値はどんどん下がります。私の場合、木造アパートを融資期間20年で購入しているのでローン完済後はその価値はほぼゼロでしょう。
仮に土地と建物の割合が「50％：50％」だとすると、アパート銀行に預けた資産が解約時には半分になったことになります。
せっかく20年も我慢したのに、半分とはなんてことだ！！
おっしゃる通り。なんてことだ！！です。20年耐えに耐えたのにこの仕打ち。
なかなかショッキングな出来事ですが、これももっとポジティブにとらえましょう。
残念ながら資産は半減してしまいますが、収入は半減しません。20年後であれば20％引きぐらいでしょう。しっかりと管理して、不動産を手放さなければそのまま収入を得続けることができます。
20年経って部長から協力会社に出向したといったところでしょうか。
土地の価値は残る
残念なことに建物価値はゼロになりましたが、土地の価値は残っています。
多少の変動はありますが、おそらく未来永劫そのままでしょう。子供にその権利を引き継ぐこともできますし、どこかのタイミングで売却も可能です。
物件の管理も面倒だし、そろそろ部長も辞めたい
そう思ったら、なんとその役職を現金で買ってくれる人がいるんです。
金で出生を買っていく
現在の私は30代半ばで係長として日々忙しくサラリーマンをまっとうしています。
周りには優秀な人材がうじゃうじゃいて、早ければ40歳になるころには課長になる人も出てくるでしょう。こと年収だけで言えば、昨年1棟アパートを買った私はすでに課長と同等です。
今年うまいこと物件を買えれば部長にスピード出世します。ローン完済までは、しっかりとサラリーマンを続けなくてはいけませんが、それでもサラリーマンとしての精神的なハードルはぐっと下がります。
がむしゃらに頑張る同期を尻目に、涼しい顔で目の前の仕事をこなすだけでいいんです。
おかげで競争とは無縁。これからも競争ではなく、金で出生を買っていきます。
上手に出世するために必要なこと
誰でも出世できるわけではありません。
それは会社も不動産投資も同じ。400万円払えば誰でも成功するわけではないのです。
不動産投資で上手に出世していくために必要なことをお伝えします。
物件選びは絶対に間違えない
いくら金があるからと言って、目の前の物件をやみくもに買ってはいけません。
世の中にある物件のうち、上手に出世できる物件は1000個あればせいぜい2～3個ぐらいでしょう。あなたは、それをゲットしないといけません。
- 毎日物件をチェックする
- 休日は物件調査に行く
- 平日も融資先を探す
- 常に不動産投資の勉強をする
最低限、この辺の努力は必要です。
間違っても営業電話で新築区分マンションなんか買って、出世したなんて喜んでいてはいけません。
リスクをしっかり把握する
物件選びがうまくいけば、それだけでいいわけではありません。
次に必要なのは綿密なシミュレーションです。
- 物件の持つポテンシャル
- 周辺の賃貸需要
- 自己資金の額
その他、さまざまな角度から物件を検討して収支のシミュレーションをしましょう。融資を受ける場合はローン返済期間中は絶対に失敗するわけにはいきません。
しっかりとリスクを把握して、慎重に慎重を重ねて不動産投資の運営を計画します。あなたの足元をすくおうと、そのポジションを狙っている輩はたくさんいます。
十分に気を付ける必要があります。
返済計画を見誤らない
不動産投資の究極的な戦略は「現金を不足させない」ことです。
- 一時的に空室率が高くなり家賃が激減する
- よきせぬトラブルで修繕費が激増する
- 金利が上昇して利子が激増する
不動産投資にはトラブルがつきものです。どんなときも常に現金を用意して、ローン返済を止めないようにしましょう。
ローンが返せなくなると不動産投資はゲームオーバーです。あなたの出世レースは終了します。
「アパート銀行』の積立貯金の満期がくるまで、何が何でも現金を残すのです。
満期を迎えるまでは手元にキャッシュは一円も残らないかもしれません。それでもいいんです。満期さえ無事に迎えられればあなたも晴れて資産家の仲間入りです。
まとめ
「出世は金で買え」というテーマを紹介しました。
世の中には「年収は金で買え」という言葉があります。この言葉と意味するところは同じです。
ストレス社会で身を粉にして働くサラリーマンのみなさん
あなたは、
- 憧れの上司になる必要はありません
- 嫌いな同期に負けないように頑張る必要もありません
- ましてや、優秀な後輩の出世をねたむ必要もないのです
あなたに必要なことは、
- 倹約に生活して自己資金を貯めて
- 不動産投資の勉強をしっかり行い
- あきらめずに物件探しと融資先探しをすることです
本日のまとめ。大事なことなのでもう一度言っておきます。
