不動産投資の選び方の基本|想像力が賃貸需要を生む

こんにちは、マニです。

不動産投資は物件選びが重要と聞きました。けど、なにを基準に選んだらいいのかわかりません。

不動産投資は物件購入時に勝敗の8割が決まると言っても過言ではありません。

それほど物件選びは重要です。

初めての物件で失敗物件をつかまないために、物件選びをするときは基準をしっかりと持つことが大切です。

今回は、不動産投資の物件選びの基本について紹介します。

目次

不動産投資の選び方の基本

不動産投資の選び方の基本

それでは物件選びの基本を紹介していきます。

ポータルサイトなどで、物件を探すときは最低限この項目をチェックすれば問題ありません。

物件の選び方の基本
  1. 立地
  2. 利回り
  3. 築年数
  4. 間取り・設備

基本的にはこの順番で物件を見ていきましょう。

>>>不動産投資の物件の種類|初めての物件はどれを選ばばいいのか

1. 立地

物件の選び方で、最も重要なものは「立地」です。

なにを見るより前に立地を確認しましょう。

「立地」のよしあしでその物件が成功するか、失敗するかが決まります。

なのでここは、“絶対”に妥協してはいけません。

立地以外のすべての項目がよくても、立地が悪ければ、その物件の購入は見送るべきです。

それぐらい立地は重要です。

立地の良さが最大の空室対策

立地が悪いと、空室は埋まりません。

設備を新しくしたり広告料を多く払えばある程度空室も埋まるでしょうが、毎回そんなことをしていては利益はほとんど残りません。

初めから立地のいい物件を選べば、そんな対策は不要です。

最低限やるべきことをやるだけで、空室は埋まっていきます。

立地が良いとはどういうことか

では立地が良いというのをどういうことでしょうか。

渋谷、新宿、六本木…。当然、立地はいいです、というか抜群です。

じゃあ、そんなところの物件を買えばいいのかというと、答えは『NO』です。

これは「立地がいい」というよりも、人気のある街といったところです。

「立地がいい」というのは、ある街の中でほかのエリアよりも住みやすく「賃貸需要のある場所」ということです。

渋谷や新宿など人気の街は空室は埋まりやすいですが、利回りの低さや購入金額の大きさを考えると必ずしもいい物件とは呼べないです。

賃貸需要は都心だけじゃない

立地を考える場合、賃貸需要のあるエリアであれば、基本的にどこの街を選んでも問題ありません。

渋谷や新宿じゃなくても八王子でも、木更津でも、横須賀でもOKということです。

これからは人口の増える都心以外はだめです!!

なんて言う話を聞きますが、これはマンションを売りたいデベロッパーや不動産会社のセールストークです。

別にすべての人が都心に住みたいわけではありません。

八王子に住みたい人も、木更津に住みたい人も、横須賀に住みたい人もたくさんいます。

>>>【注意点あり】地方で不動産投資を始めるメリットをまとめました

あなたの街の立地のいい場所を探そう

地方は人口が減って不動産投資は危ない。これからは、都心しかない。

この意見はあまりにも短絡的すぎます。

「立地がいい」とは賃貸需要があるということです。

立地のよさは地元の不動産屋さんがよく知っていまし、そこに住んでいるならあなたにもわかるかもしれません。

不動産投資を始めるのはあなたの街の住みたいエリア、住みたい場所で十分です。

>>>不動産業者との付き合い方|相手の立場に立って考え行動する

 立地の良さは賃貸需要で見極める

立地で選ぶうえで重要なことは、「賃貸需要を見極めること」です。

そのためにはそこにどのような賃貸需要があるかを予測する力が必要です。

駅近であれば単身者用のアパートが好まれますし、近くにコンビニがあればなおよいです。

逆に駅から遠くても学校に近く駐車場付きの物件であればファミリー層の需要がありますし、スーパーや病院が近くにあればなおよしです。

このように、選んだエリアの賃貸需要を予測することが大切です。

そのエリアに詳しくなければ、地元の不動産会社さんに聞いてみるのが手っ取り早いです。

  • 大学や工場に近い単身用アパートなら駅近である必要はない
  • 駐車場が2台ないと空室を埋めるのが難しいエリアである

需要にマッチした物件であれば、空室を埋めることは案外簡単です。

家賃設定が適正で原状回復工事をしっかり行い、掃除などの管理が行き届いていればあとは勝手に決まっていきます。

>>>駅近で賃貸マンションに投資する【駅近という商品力】

>>>アパートの掃除の狙いどころ【綺麗キープで顧客満足度アップ】

2. 利回り

「立地」の次に確認するのは、「利回り」です。

利回りが良ければ利益が出ますし、ちゃんと利益が出れば失敗しません。

利回りは「表面利回り」と、「実質利回り」がありますが、まずは表面利回りを見れば問題ないでしょう。

収益性の細かい検討は、ある程度物件を絞り込んでからで十分です。

正直、物件選びはこの「立地」×「利回り」の2つに絞っても問題ないと思います。

それぐらい、この二つは重要です。

>>>【簡単】不動産投資の利回りについて解説

>>>不動産投資の利回りの最低ラインは?あなたにあった利回りの決め方

3. 築年数

次に、「築年数」を確認します。

新しいほうが需要はありますが、空室を埋めるという観点では実はそこまで重要じゃなかったりします。

というのも、新築であれば「新しい」ということのメリットは大きいですが、築10年ともなると「新しい」ことのメリットはほとんどなくなってしまいます。

投資家からすると築10年と築20年では雲泥の差があるようですが、部屋探しをしている人からすると「どっちかというと新しい」ぐらいの印象しかありません。

物件を探している人は、それよりも「立地」と「家賃」に興味があります。

築年数は意外と妥協できる

ここは見落としがちな視点ですので、良く覚えておきましょう。

あなたも部屋探しをしたことがあれば経験があると思いますが、物件探しをする上で検討する条件の順序は次のような感じです。

  1. 住む場所
  2. 間取り・設備
  3. 家賃
  4. 築年数

住む場所は学校や会社の場所である程度決まってしまいますし、間取りは住む人の人数でほぼ決まります。

家賃もそもそも払える上限額が決まっているので、譲れないでしょう。

そうなると条件が合わない場合、真っ先に妥協するのが築年数です。

初めから築年数にこだわらない人も結構いたります。

新築は利回りが悪い?

実は投資家が思っているほど物件を探している人は築年数にこだわっていないんです。

新しい物件はプレミア価格で家賃設定が高くなっています。

経年劣化による家賃下落の幅も築古より大きくいです。

築浅と築古で同じ利回りの物件を購入した場合、空室率に違いがなければ築古のほうが家賃が下がりにくいため、長期的な利益は残ります。

じゃあ、築年数にはこだわならくてよいの??

というと、実はそうでもないです。 

築年数は融資に大きく影響する

築年数は融資に大きく影響します。

金融機関は基本的に建物の耐用年数を越えた融資はしません。

ほとんどの金融機関では「融資期間は耐用年数まで」とルール付けしていると思います。

柔軟に対応してくれる金融機関もありますが、その場合も厳しい条件が必要だったりします。

  • 本人の給料が高い
  • 資産をたくさん持っている
  • 物件の担保評価が高い
  • 利率を高く設定する
  • 融資期間が短い

築古物件で融資を受けようと思うと、これら厳しい条件をクリアしないといけません。

>>>住宅ローンは不動産投資に使えるか【結論:絶対使ってはいけません】

やっぱり立地と利回りが大切

逆にこのような厳しい条件もなく融資を受けられるようであれば、あえて築浅にこだわる必要はないと思います。

大切なことは「立地」が良く、「利回り」が良い物件かどうかです。

築年数が浅いメリットは空室が埋まりやすいことと、修繕費が少なくて済むことです。

空室は立地でカバーできますし、修繕費はそれを加味した金額で築古物件を購入できれば収益に大差はありません。

4. 間取り・設備

最後に確認するのが「間取り・設備」です。

ここをまっさきにチェックする方もいますが、正直、最後で十分です。

というよりもこれまでの条件を満たしてさえいれば、どんな間取り、どんな設備でも問題ないと思います。

当然、人気の間取り、設備は存在します。

2DKより1LDKが好まれますし、設備も新しいに越したことはありません。

しかし、間取りや設備は物件購入後にいくらでも変更が可能です。

人気のない間取り、古い設備の物件は売れ残るので指値も通りやすいですし、自分でリフォームすることを考えたら結果的に人気のない物件のほうがトータルの利回りはよかったりします。

ついつい魅力的な間取り、設備の物件に目がいってしまいますが、優先順位は一番低くても問題ありません。

>>>不動産投資の代表的な3種類【目的と属性にあわせて選択しよう】

補足:優先順位の決め方

物件の選び方の基本を紹介してきました。

この優先順位のつけ方について「それほんと??」と、疑問を持った人もいるでしょう。

ここについて、少し補足します。

  1. 「立地」が悪い → 空室が埋まらない
  2. 「利回り」が悪い → 利益が残らない
  3. 「築年数」が古い → 融資が受けづらい
  4. 「間取り、設備」が古い → 家賃が安い

家賃が安くても、利益を上げれます。

融資が受けづらくても現金買いは可能ですし、投資家の努力次第で融資を受ける方法はいくらでもあります。

しかし、

利益が出ないと現金が残りません。空室が埋まらないと収入が減ります。

「築年数」、「間取り、設備」は投資家の努力でいくらでもカバーできます。

「立地」と「利回り」は投資家の努力だけではカバーするのはとても難しいです。

優先順位の決め方、理解いただけましたか。

この優先順位に大小をつけてみると、

「立地」>「利回り」>>>>>>「築年数」>>>「間取り・設備」

こんなイメージです。

とにかく、「立地」、「利回り」が重要ということです。

不動産投資の選び方で心掛けてほしいこと

不動産投資の選び方で心掛けてほしいこと

次に、物件を選ぶ際にぜひ、心掛けておいてほしいことを紹介します。

それは、ずばり。

入居者のターゲットを設定する

ということです。

まだ物件も買ってないのに、ターゲットなんて絞り込めないよ!

そんな声が聞こえてきそうですが、ここを押えて物件選びができれば失敗の確率はぐんと下がります。

どうぞ最後までお付き合いください。

築年数・間取り・設備は千差万別

不動産の「築年数」、「間取り・設備」は千差万別です。

同じものは一つもないと思って間違いないでしょう。

築年数

新築、築浅、築古、ボロ

間取り

1R、1K、1LDK、2DK、2LDK、3DK、3LDK、4LDK

設備

3点ユニット、ウォシュレット、TVインターホン、エアコン付き、独立洗面台

あなたはこの中から最もよい条件を選ぶとしたら、どれを選びますか?

>>>賃貸物件にインターネット無料設備導入【やっぱりこれが最強の一手】

>>>賃貸物件に防犯カメラを設置する【目的は入居者への愛です】

間取り・設備の選び方

「間取り・設備」は「立地・利回り・築年数」がよければ、どれでも構わないと伝えました。

では実際どの「間取り・設備」を選べばよいかというと、この「ターゲットを設定する」というところで決まってきます。

ターゲットを設定するというのは具体的に言うと、

  • 単身者か、ファミリーか
  • 若者か、高齢者か
  • 男性か、女性か
  • 低所得者か、高所得者か
  • 部屋へのこだわりが強いか、弱いか

などです。もっと言うと、

  • 新宿に電車で通勤する20代後半のサラリーマン男性
  • 仕事が忙しく帰ってくるのはいつも23時
  • 休日は家にはほとんどいずにアクティブに行動
  • 収入は多くないのでお金のかからない趣味がほとんど
  • 自炊は苦手、平日の夜ご飯はコンビニ弁当ばかり

こんなところまで、ターゲットを絞り込めればなおよいです。

こんな人の、物件探しの条件は、

  1. 駅から近く帰り道にコンビニが欲しい
  2. 家はほとんど寝るだけの場所なので最新の設備や広さは必要ない
  3. オートロックや防犯カメラは不要
  4. 設備は最低限でいいがエアコンやウォシュレットだけはほしい
  5. 家賃は安いに越したことはない

といった、希望が見えてきます。

あなたはこの希望を叶える部屋づくりに専念すればいいんです。

駅近の立地は最優先ですが、築年数はこだわらなくていいかもしれません。

最低限の設備をつけて相場よりも安く貸せればすぐにでも埋まるでしょう。

忙しいサラリーマンのために宅配ボックスなんか置いてあげたら、喜ばれてライバル物件より差別化も可能です。

>>>アパートに宅配ボックス導入【また使いたい設備No.1の実力】

ターゲットの設定の方法

じゃあ私は「30代独身貴族の高所得者男性」をターゲットに決めた!

と、さっそくターゲットを設定したくなりますが、ちょっと待ってください。

ターゲットはあなたが望む人を好き勝手決めたらいいというわけではありません。

ターゲットを決めるには、そのエリアの「賃貸需要を予測」する必要があります。

そのエリアはどういった人が住んで、どういった人に人気がある土地でしょうか。

下北沢と巣鴨では同じ駅近でもターゲットは異なります。

どんな間取り、どんな設備でもそれを好むターゲットは必ず存在します。

あとはそのエリアの賃貸需要を調べて、どのターゲット層が多いかを把握するだけです。

原宿で高齢者用のアパートを買っても、ターゲットは少ないですよね。

フルスペックは必要ない

なにも新築で設備が充実した物件を購入する必要はありあせん。

そのエリアを好むターゲットを設定して、その人の希望に合った間取り・設備の物件を購入すればいいのです。

低所得者が多いエリアでハイグレードマンションがあっても、家賃が高すぎて空室は埋まらないでしょう。

賃貸需要とターゲットを見誤ると失敗します。

賃貸経営にフルスペックの設備は不要ですし、広い部屋である必要もありません。

狭くても設備が古くても、安ければ入りたいという人はたくさんいます。

賃貸需要に合った建物であればOKです。

あとはターゲットの設定を間違わないことです。

その街に住む人のことを考えてみる

入居者は部屋の条件だけでは、物件を選びません。

その街・エリアの過ごしやすさ、空気感、雰囲気など目に見えないものもすべて含めて物件選びを行います。

ターゲットを絞るには、結局のところ「立地」が大切ということです。

物件選びに迷ったらその街に住む人のことをイメージしてみましょう。

その人たちが喜ぶ「立地」、「間取り、設備」のある建物を、「利回り」よく購入できれば成功投資家の仲間入りです。

まとめ

今回は、物件の選び方の基本を紹介しました。

物件選びで大事なことは、とにかく「立地」と「利回り」です。

賃貸需要のある立地にエリアを絞ったらあとは、そこに住む人のことを想像してターゲットを絞りましょう。

あとは想像した誰かか一番喜ぶ「間取り、設備」の物件を選ぶだけです。

ちゃんと利益が出るように「利回り」がいい物件であることの確認も忘れずに。

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