こんにちは、マニです。
今回は「収支ぜんぶお見せします」の回です。
2021年8月の収支と大家の仕事をすべて公開します。
大家さんのリアルをぜひご覧ください。
2021年8月の収支を公開します
まずは、2021年8月の収支をすべて公開していきます。
収入の部
- 家賃収入 340,000円（8室/8室）
- 自動販売機 6,000円
計 346,000円（前月346,000円）
収入は先月と同じですね。
支出の部
- ローン返済（元金） 124,000円
- ローン利子 50,000円
- 電気代 8,000円
- 管理費（振込手数料込） 16,000円
- 定期清掃費 2,000円
- インターネット使用料 8,000円
- 感知器更新作業 33,000円
- チラシ作成費用 3,000円
- 税務相談 11,000円
- 固定資産税 53,000円
- 不動産取得税 527,000円
計 835,000円（前月260,000円）
今月は色々と支払いが多い月になりました。
何よりも大きいのが、「不動産取得税」。なんと取得してから1年後にやってきました。
ほんとに忘れた頃にやってきましたが、一年かけてキャッシュをしっかり貯めることが出来ていたので特に動揺することなく、堂々と納税することが出来ました。
私の資産では100万円近くかかると想定していたので嬉しい誤算です。
マニそれだけ、地方の物件は物件価値が低いということでもあるんでしょうけど。
今月は、そのほか「税務相談」や「感知器更新」、「チラシ印刷」などの経費がかかりました。
色々なことがありすぎてあまり気にしていませんでしたが、なかなか経費が多くかかっていました。
まあ、どれも必要な費用なので問題なしです。
収支合計
合計 ▲489,000円（前月86,000円）
不動産取得税を支払った関係で、今月は大きなマイナスです。
今月の活動報告
続いて2021年8月の大家活動報告です。
- 法人設立手続き
- 入居者ローラー作戦の実施
- 税務相談
- マイカーの購入
今月も先月に引き続き、とても忙しい激動の１ヶ月でした。
サラリーマンを続けながら、色々な行事が重なると、精神的に結構しんどいものがありますね。
やってやれないことはないんですが、「片手間で大家さん」ぐらいの気持ちでやると辛いかもしれません。
1. 法人設立手続き
司法書士への法人設立の依頼や、必要な書類の整備など先月に全て完了していましたが、法人設立したあとの役所への届出がかなり手間取りました。
というか、結構失敗しました。
ここは、なかなかネットで調べてもわからなかったことなので、やってみて初めて知ったことといった感じですね。
これから法人設立をしようと考えている人も、充分気をつけてください。
失敗すると、かなり手間が増えます…。
参考記事：法人設立の手順を紹介｜ネットではわからない注意事項もありました
2. 入居者ローラー作戦の実施
今月は温めに温めてきた、「入居者ローラー作戦」をついに実行に移しました。
チラシの作成、印刷、ポスティング業者への依頼、管理会社へのアナウンスなど、全て手探りで一から企画・立案・実施しましたが、終わってみたら大したことないなという印象です。
結果が伴うかわかりませんが、もしうまくいけば次からはネットでサクサク依頼するだけで、効果的な広告が打てると思います。
結果は、近いうちに改めてブログ内で紹介していきます。
参考：入居者ローラー作戦を実行｜３つの施策で入居者を獲得する
３. 税務相談
今月は、２棟目購入に向けて、税理士に税務相談をお願いしました。
個人事業主とは違う会計処理の方法や節税の考え方な疑問に感じることはすべて相談することが出来ました。
以前から考えていた節税方法についてのアドバイス（結果的に、やめたほうがいいというアドバイスでしたが）や、法人の会計処理の方法など、これまたネットでは調べてもわからないことばかりだったので、とても有意義な税務相談になりました。
やっぱりこういったことは、お金を払ってでも専門家に相談する方がいいですね。
支払った費用以上のリターンが、確実に返ってくると感じました。
参考：法人設立にあたって税理士に相談してみた｜専門家はやっぱり凄かった
参考：青色申告特別控除を使いたい｜色々探してみたけど結局ダメでした
４. マイカーの購入
不動産投資とは直接関係ないんですが、今月は車を買い替えました。
以前乗っていた車が、故障して廃車になったため、新しく買い替えです。といっても、中古車ですが。
なぜ、これを大家活動に記録したかというと、マイカーを購入するにあたって、現在不動産投資の融資を受けている金融機関にマイカーローンを借りたからです。
この金融機関のマイカーローンの借入金利は1.8〜4.5％です。
住宅ローンや給与口座の指定などで特別金利が適用されて、最低で1.8％の金利で借入を行うことが出来ます。
カーディラーや中古車販売店のカーローンの金利が4.0〜6.0%もあることを考えると、金融機関でマイカーローンを借りることができれば大きな節約になります。
デメリットは審査が厳しいということぐらいで、不動産投資をされている方はわかると思いますが、最低金利の1.8%で借りれればほとんど支払う利息はかかりません。
マニこれは借りない手はありませんよね。
1棟目物件、2棟目物件でお世話になっている金融機関にあまり期待せずに、マイカーローンの相談をしたところ、二つ返事で「OK」をもらいました。
しかも、
- 頭金ゼロ
- 金利1.8%
という、ベストな条件でローンを組むことが出来ました。
住宅ローンも借りてないし、給与口座のしてもしてないのにです。
まあ、アパートローンで住宅２戸分ぐらいの借入は行っているんですが。
とにかく、不動産投資をして、金融機関と良好な信頼関係を築けていたおかげで、プライベートの借入もとても良い条件で行うことが出来ました。
ありがたい限りです。
まとめ
2021年8月の収支をすべて公開しました。
先月に引き続き、エキサイティングな１ヶ月でした。（不動産投資もプライベートも）
2棟目物件の法人への融資審査も無事に通ったのであとは、9月末の引き渡しを待つのみです。
入居者ローラー作戦の結果も気になるところですが、9月を乗り切れば少しは落ち着くような気がします。
そう入っても水面下でまだ色々と次なる施策を練っているので、引き続き忙しい日々が続きそうですが。
9月の目標
最後に９月の目標。
- 入居者ローラー作戦の結果まち
- 2棟目物件の引き渡し
入居者ローラー作戦の結果まち
8月末に満を辞して、始動した「入居者ローラー作戦」。
マニ9月はその結果を待つ、お楽しみタイムです。
作戦が功を奏して早々に空室が埋まるのか、はたまた、期待外れに全く反響がないのか。
いずれにしても、勇気を持ってチャレンジしてみた新しい施策です。
どちらに転んだとしても、今後の賃貸経営に活かせるように、しっかりとデータをとって次に繋げていきたいと思います。
2棟目物件の引き渡し
2棟目物件を9月末に引き渡しを受ける予定です。
2棟目ともなると、慣れたもので特に何をするわけでもありませんが、2棟目物件は現在1室の空室があります。
マニ引き渡し早々に、フルスロットルで空室対策をしていかなければなりません。
まずは、賃貸募集ホームページを作って、第二の「入居者ローラー作戦」を発動させようと考えています。
実験台は多い方が、失敗の数を増やせます。
こちらも今から楽しみですね。
ローン残高
ローン残高 3,358万円（残り19年0か月）
