こんにちは、マニです。
1棟目に購入した物件も軌道に乗り、そろそろ2棟目の購入を検討しています。
マニ不動産投資では、購入する物件の「資産性」と「収益性」のポテンシャルを見極めることが大事だと思います。
しかし、この二つを両立させる物件を探すのはとても難しいです。
資産性と収益性の両立とは一言でいうと、「いい場所にある、安い物件」ということです。
なんのツテも実績もない初心者が、いきなりこんな物件を買うのは不可能です。
今回は資産性と収益性の物件に対する、私の考え方をご紹介します。
資産性と収益性の両立は可能か？
いきなり結論ですが、2棟目物件の購入を検討していく中でこの「資産性」と「収益性」を両立させる方法を見つけました。
その方法とはずばり、資産性の高い物件と、収益性の高い物件を同時に所有するということです。
私が所有する1棟目物件と、購入を検討している2棟目物件を例にしてご紹介します。
1棟目物件（収益性物件）
私が所有している1棟目の物件は、いわゆる「収益性物件」の部類です。
といってもスーパー大家さんが本やブログで紹介している、「利回り15％」とか「築浅RCマンションで30年ローン」といったTHE収益物件とは程遠い、「どちらかというと収益性物件」といった程度のものです。
その特徴は立地があまりよくないので、築浅のわりに物件価格が割安で購入できたことです。
築15年の木造アパートでしたが、なんとか融資期間20年で借り入れができたので、満室経営さえできればそこそこキャッシュが残ります。
弱点は資産性が低いこと。
購入価格が3600万円でしたが土地値は路線価で1600万円、実勢価格でも2000万円あるかどうかといったところ。
10年もして耐用年数が切れるころには、建物の価値はなくなり土地値しか残らないので、購入当初から比べるとその価値は半減してしまいます。
資産価値は大きく下がりますが、家賃はそこまで下がることはないでしょうから、満室経営さえ続けられれば収益性は維持できると思います。
2棟目物件（資産性物件）
2棟目に購入を検討している物件は「資産性物件」の部類です。
築27年の鉄骨造アパートで融資期間は長くは取れません。
利回りも10.5％と、特別高いわけではありません。
1棟目物件との違いは、立地がいいということです。
物件価格5280万円に対して、路線価の土地値が4400万円、実勢価格では5000万円近くあります。
マニ諸経費を数年で回収できれば、そのあとはすべて資産として残すことができます。
弱点は収益性が低いので、単体ではちっともキャッシュを生まないということです。
融資期間15年でローンを組めたとしても、完済するまでずっとキャッシュフローはマイナスです。
よほどの自己資金か、毎年の追加できる資金がないと一棟目に挑戦するのは難しい物件です。
関連記事：2棟目購入に向けて本格始動｜投資家としての成長を実感
同時に所有すればお互いの弱点を補える
収益性が高い1棟目物件と、資産性の高い2棟目物件。
この二つの物件、実はとても相性がいいと感じています。
資産性は低いが、毎年キャッシュを生んでくれる1棟目物件。
キャッシュは生まないが、資産が貯まりやすい2棟目物件。
1棟目のキャッシュを2棟目のローン返済にあてるので、実質的に手元には1円も現金が残りませんが、ローンを完済する頃には1棟目2000万円+2棟目5000万円＝7000万円の資産（土地）が残ることになります。
マニこれが、わずか15年ほどの間にです。
サラリーマンとして懸命に働いても、たった15年でこれほどまでの資産を残すのは不可能ですよね。
収益性物件で事業を安定させ、資産性物件で資産を積み上げる。
悪くない組み合わせだと思いませんか？
これからの戦略にも応用できる
この方法、これからの不動産投資のひとつの解答のような気がします。
収益性の高い物件からキャッシュを得て、その範囲で資産性の高い物件を買う。
収益性物件が資産性物件の保険になります。
収益性物件は資産性物件の返済が終われば、手放してもいいかもしれません。
この時に多少赤字が出たとしても、安全に資産性物件を手に入れられたと思えば安いものです。
今後、どんな物件を狙っていくのか
私が考える、収益性物件、資産性物件の条件は次のような感じです。
- 収益性物件＝築浅で融資期間が長くが取れる物件
- 資産性物件＝資産価値が落ちず、長期的に価値を保管して置ける物件
いずれにも共通して言えることは、出口戦略が取りやすい物件であるということです。
そういう意味ではやはり小規模な物件がねらい目で、大型RC物件に手を出すのはまだまだ先の話だなと思います。
「収益性物件+資産性物件」の合わせ技でローンの返済が終わり、ここから得られる収益がすべてキャッシュとして手もとに残るようになれば、次のステップに進んでもいいかなと思っています。
それまでは、「収益性物件+資産性物件」の組み合わせで、キャッシュアウトのリスクを極限までおさえて資産形成を続けていく予定です。
収益性物件の目的は融資期間を長くとり手元資金を厚くして、資産性物件へのチャレンジのハードルを下げることです。
ひとつでも資産性物件が完済すれば、失敗のリスクは一気に下がります。
時間をかけてコツコツと続けていけば、だんだんと事業が安定していくのが不動産投資の強みですね。
10年後か、20年後か…。
いまよりもさらに多くの選択肢が使えて、色々と面白い試みにチャレンジできると思うと、ワクワクしますね。
まとめ
今回は2棟目物件の検討で見えてきた、不動産投資の解答のひとつをご紹介しました。
築古アパート投資だけ、ボロ戸建て投資だけと、可能性を狭めずにいろいろな戦略をとって資産を増やしていけるのが不動産投資の醍醐味だなと感じました。
まずは、2棟目物件の購入に向けてフルスロットルして資産規模拡大に励んでいきたいと思います。
