こんにちは、マニです。
今回は「収支ぜんぶお見せします」の回です。
2022年4月の収支と大家の仕事をすべて公開します。
大家さんのリアルをぜひご覧ください。
2022年4月の収支を公開します
収入の部
| １棟目 | 2棟目 | 計 | |
|---|---|---|---|
| 家賃 | 343,000円 (8室/8室） | 410,000円 (8室/８室） | 753,000円 (16室/16室) |
| 自動販売機 | 3,000円 | 5,000円 | 8,000円 |
| LPガス手数料 | – | 4,000円 | 4,000円 |
| 合計 | 346,000円 | 419,000円 | 765,000円 |
計 765,000円（前月853,000円）
久しぶりに満室の1か月でした。
とはいえ、1棟目アパートで4月末に退去が一室発生したので、また空室に後戻りです。
いろいろな大家さんが言っていますが、まさにもぐらたたき状態です。
入居付けしやすい、部屋作りには励んでいますが、早く退去しづらい部屋作りに移行したいです。
また、2棟目アパートで定期的に家賃を滞納する入居者がいて、なかなかな収入が安定しません。
翌月には必ず滞納分を払ってくれるのですが、いつか支払いがとまりそうでちょっと怖いですね。
支出の部
| １棟目 | 2棟目 | 計 | |
|---|---|---|---|
| ローン返済 （元金） | 125,000円 | 239,000円 | |
| ローン利子 | 49,000円 | 71,000円 | |
| 修繕費 | 0円 | 0円 | |
| 電気代 | 5,000円 | 2,000円 | |
| 管理委託費 | 15,000円 | 18,000円 | |
| 定期清掃費 | 2,000円 | 3,000円 | |
| インターネット使用料 | 8,000円 | 11,000円 | |
| その他 | 0円 | 2,000円 | |
| 合計 | 204,000円 | 346,000円 | 550,000円 |
計 550,000円（前月986,000円）
先月までは、毎月多額の修繕費が発生していましたが、久しぶりに何の請求もない月になりました。
とはいえ、来月には1棟目アパートの原状回復費用（おそらく20万円）と2棟目アパートのＴＶモニター付きインターホンの設置費用（約20万円）がかかってくるので、支出額も多額になりそうです。
そろそろ2棟目アパートの不動産取得税も来そうなので、なかなかキャッシュが溜まりませんね。
収支合計
合計 215,000円（前月▲132,000円）
10万円以上、現金が残ったのは何か月ぶりでしょうか。
今は、耐え忍ぶ時期と割り切ってこつこつ設備投資しきます。
活動報告
続いて大家活動報告です。
- 3棟目物件発見？
- 3棟目の融資相談
3棟目物件発見？
しばらく新規物件の購入はする予定ではありませんでしたが、楽街のオファーから良さげな物件の案内がありました。
- 駅徒歩5分
- ＲＣ造築39年
- 1ＤＫ/2ＤＫ計18室
- 価格5,000万円・利回り16,8％
- 土地実勢価格5,000万円
私が所有している1棟目・2棟目アパートと同じエリアの物件です。
私は地方で不動産投資を行っています。
東京などの首都圏と違い、土地の価値は高くはありませんし、人口が増えることもないです。
地方で不動産投資をするうえで、次の3点を投資指標として考えています。
- 土地の値段があること
- 更地にして住宅地として販売できる場所であること
- 数十年は賃貸需要があること
1棟目は駅から徒歩25分、2棟目は徒歩5分の立地です。
とはいえ、いずれも電車を利用するエリアではなく、乗降客もあまり見込めません。
3棟目のこの物件は駅から徒歩5分で、1棟目・2棟目と違い、乗降客も多く、学生や若い社会人には人気のエリアです。
そのうえ利回り16.8％です。
すぐさま詳細資料をもらい、現地を確認しにいきました。
実際の建物は外壁はボロボロで、全体の半分（9室）は空室です。
空いている部屋も廃墟と呼んでいいほどのボロボロの状態です。
パッと見、どこから修繕していいかわからないような状況です。
正直、1棟目にこの物件をみたら絶対手を出しませんでした。
2棟の物件を1年半運営して、どのように入居付けをし、どのように修繕するのかわかってきたからこそ、「これはイケル！！」と判断できました。
情報をもらった翌日には、資料をもって現地を確認し、その日のうちに買付証明書を提出しました。
残る課題は、融資だけです。
3棟目物件の融資相談
さっそく、現在融資を受けている地方銀行に相談にいきました。
色々と検討はしてもらいましたが、結果はＮＧでした。
立地もよいため建物自体に問題はないそうですが、前回、前々回の融資から期間がたっていないため時期が早すぎるそうです。
しかし、そういわれるとますます欲しくなる。
すぐに気を取り直して、地元の信用金庫に連絡して融資の相談にいきました。
なかなかの好感触で、前向きに検討していただけるそうです。
仲介業者さんの話では、融資をもらえた人から優先して交渉できるということなので、あとは待つのみです。
まとめ
4月の収支を公開しました。
ひさしぶりに、新規物件の検討をしましたが、やはりこの瞬間が一番楽しいですね。
ここでは詳しく紹介しませんでしたが、これまで培ったノウハウや出会った人たちにアドバイスをもらい、いろいろな角度から検討しました。
借入期間が短くなり、少しリスクは高いですが自信をもって買い付けを入れれました。
あとはよい結果が出るのを祈って待つだけですね。
5月の目標
目標というより希望ですが、3棟目物件の契約に至りたいです。
あとは4月末で退去になった1棟目アパートの入居付けが目標です。
原状回復と設備投資はしっかり行うので、管理会社さんの入居付けに期待したいと思います。
時期はよくありませんが、これはあんまり心配していません。
すでに何件か問い合わせもあるみたいなので、1か月以内には決まるんじゃないかと思っています。
ローン残高
| １棟目 | 2棟目 | 計 | |
|---|---|---|---|
| ローン残高 | 3,259万円 | 4,733万円 | 7,992万円 |
| 残年数 | 18年5カ月 | 14年5カ月 | – |
計 7,992万円（37万円減）
