こんにちは、マニです。
今回は「収支ぜんぶお見せします」の回です。
2021年4月の収支と大家の仕事をすべて公開します。
何かとせわしなく活動して3月。
4月は少しゆっくりしようかと思っていましたが、ちょっとのんびりしすぎました。
反省の意味を込めて、4月のサラリーマン大家の活動報告を公開します。
大家さんのリアルをぜひご覧ください。
2021年4月の収支を公開します
まずは、2021年4月の収支をすべて公開していきます。
収入の部
- 家賃収入 340,000円（8室/8室）
- 自動販売機ロケフィー 5,000円
計 345,000円（前月346,000円）
今月も相変わらずの満室経営で安定の収入です。
自動販売機ロケフィーはもやは期待ゼロの領域です。
支出の部
- ローン返済（元金） 123,000円
- ローン利子 51,000円
- 電気代 10,000円
- 管理費（振込手数料込） 16,000円
- オンラインサロン会費 1,000円
- インターネット使用料 8,000円
- アマゾンギフト券 1,000円
- 掃除用具 1,000円
計 211,000円（前月208,000円）
支出も大きな変化なしです。
先月行った入居者アンケートに回答してくれた方に、御礼でプレゼントしました。
クオカードや商品券を贈る方もいるともいますが、アマゾンギフト券結構おすすめです。
もらった人の使い勝手もいいですし、なにより送る側の手間がとても簡単。
アマゾンで買い物したことがある人は、いつもの買い物と同じ要領でギフト券を購入して送れます。
収支合計
合計 134,000円（前月138,000円）
キャッシュフローは134,000円でした。
今月の活動報告
続いて2021年4月の大家活動報告です。
- エアコン更新の手配
- 室内物干し設置の検討
今月は物件を購入してから、唯一のノルマであったアパートの清掃を1回も行えませんでした。
仮定の事情があったとしても、ゆゆしき問題です。
プライベートを仕事の場に持ち出してしまった、、、そんな心境です。
来月以降に同じ過ちを繰り返さないために、システムの見直しを実施します。
1. エアコン更新の手配
先月実施した入居者アンケート。
アンケート実施の目的は大きく次の二つでした。
- エアコン更新時期の検討
- 宅配ボックス設置の検討
現在築14年目のアパートで過去にエアコンを更新したのは2室だけのようで、そろそろ更新かなと考えていました。
管理会社も正確な更新履歴が残っていないみたいで、実際のところはどうなんだろうと思いアンケートしました。
回答してくれた入居者さんが8室中3室しかいなかったという残念な結果でしたが、回答してくれた3室はすべて新築当初からエアコン更新されていませんでした。
壊れるまで使うのが得か、安い時期に更新するのが得か
14年目でも現役バリバリのエアコンたち。
一般的な寿命が10年と言われるエアコン。
そろそろいつ壊れるか、ひやひやしながら様子を見なければならない時期になってきています。
20年経っても利用できるものもあるので、壊れるまで使い続けるというのも一つの手ではあります。
管理会社に確認したところ、エアコン更新は通年同一価格の2.2ｋWが65,000円。
一般的に真夏や真冬の刈り入れ時に、更新費用が高くなることを考えると良心的な価格設定です。
いっぽう、春先（3～5月）にかけて市場に出回る型落ち品を狙って設置すると55,000円程度で更新できるみたい。
精神論じゃなく、数字で検証してみる
春先での計画的な更新と、壊れるまで使ったときのコストの差はわずか10,000円です。
10,000円のコスト差であれば壊れるまで使ったほうが経営者として正解なような気がしますね。
なんとなく、、、。
かかるコストは14年間に一度の更新で55,000円です。
かかるコストは20年間に1度の更新で65,000円。
これは、通年いつでも変わりません。
春先だと安く手に入るかもしれませんが、これも運しだい。
壊れるまで使い倒したコストメリットはとても大きそうなそうな気がしますが、その差は年間たったの600円だけ。
私の管理会社が良心的な更新費用しか請求しないのでこんなもんですが、真夏に普通の業者に依頼したら、このコストメリットはさらに縮まるでしょう。
計画的なエアコン更新も入居者サービスの一環
逆に、壊れるまで使い続けることのデメリットとして、
- 故障時の対応に時間がかかれば入居者の満足度が低下する（真夏や真冬は特に）
- 古いエアコンは電気代が高い
- 古いエアコンは見た目が古く、部屋の印象が悪い
- 多少の不具合があっても、壊れてなければ我慢して使い続ける入居者も一定数いる
14年に1度エアコンを更新することで、現在の入居者や新しい内見者に新品のエアコンをアピールすることもできます。
なにより入居者に対して一定期間とは言え不快な生活環境を提供することを、あらかじめ想定していること自体が経営者として、ゆゆしき問題ではないかと思います。
10年を待たずして故障してしまった時は仕方ありませんが、はなから壊れるまで使い続けるというのはサービス業（賃貸業ですが）を営むものとして発想がとても貧相だと思います。
それだと14年でも長いじゃないかという声が聞こえてきそうですが、とにかく壊れる前に計画的に更新していくことが大切だと思います。
2. 室内物干し設置の検討
エアコン更新にあわせて、前から挑戦してみたいと思っていた設備の導入を検討してみました。
最近は新しいマンションにはちらほら見られるようですが、築古のアパートにはまだまだレアな便利設備です。
私も以前住んでいたマンションに設置されていましたが、雨の日やちょっとした衣類掛けとして重宝しました。
設置位置を工夫する
賃貸物件での室内物干しの設置場所はベランダの窓際に配置されるのが一般的です。
梅雨や花粉の時期に外に洗濯物を干せない人には物干しスペースとしても使えるので便利です。
今回、私が室内物干しを設置するにあたり、他の物件との差別化を図ろうと設置場所をべランドの窓際から「洗濯機置き場」に変更することにしました。
室内物干し→ランドリールームで更なる差別化
私の所有する物件は、1ルームとはいえ独立洗面台もあり脱衣スペースも広々としていてどうにか差別化できないかと考えていました。
そこで思いついたのが、この「ランドリールーム」。
ランドリールームのメリット
ランドリールーム化するメリットは次の通り。
- 洗濯物をベランダまで運ぶ手間が不要
- 女性の場合、下着などを外に干さなくてすむ
- 浴室、トイレが近いので換気状況も窓際より良好
- ずぼらな人は洗濯物をたたむ手間がいらない
一人暮らしのランドリールームは意外と需要があるような気がします。
男性は干した洗濯物をそのままにしてしまう人も多いですし、外に洗濯物を干せない女性にもメリットは大きい。
家族や夫婦では、干しっぱなしにするのは難しいでしょうが、一人暮らしなら自由です。
洗濯物を洗濯機から出したそのままの動作で、物干しざおに掛けれるのはとてもストレスフリーな生活だと思います。
実は費用もお得
管理会社にエアコンと同時に室内物干しの設置を依頼したところ、「室内物干しホスクリーン」2セットの設置費用はわずか10,000円でした。
すぐに工事を依頼しました。
入居者さんの反応が楽しみです。
入居者アンケートは大きな可能性あり
話が長くなりそうなので、今月の大家日記では書くのを避けますが、入居者アンケートの可能性がとても大きいと思います。
大家自身が気づかなかったいろいろな施策を入居者さんが教えてくれる。
アイデアを出し合い一緒に建物をよくしていく。そんな感じです。
先月体感した、「アンケートそのものに回答してもらう難しさ」という課題は残っていますが、それすらもマーケティングの勉強としてはおもしろいネタです。
少しづづ続けていって経験を積みたいなと思います。
退去はなし
退去は出ていませんが、現状に満足せず攻めの満室運営をしていきたいと思っています。
まとめ
2021年4月の収支をすべて公開しました。
イベントはあまりありませんでしたが、いろいろと考えてアイデアがたくさん沸いた1か月でした。
来月以降、少しづつ形にしていきたいと思っています。
5月の目標
5月の目標は次の通り。
- アパート清掃を外注
- エアコン更新、室内物干しの設置
アパート清掃を外注
4月は物件購入依頼、初めて掃除ができない月になってしまいました。
仕事や家庭の事情もありますが、結果できないと最終的に迷惑するのは入居者でその影響を一番受けるのは大家である私自身です。
やはりどんな事情があっても、月に1度掃除をして綺麗な状態を維持するのは賃貸経営の基本だと思います。
そこで、来月からは以前の記事でも紹介した「COSOJI 」に掃除を依頼することにしました。
＞＞＞お掃除マッチングサービスCOSOJI【大家とご近所さん繋げます】
紹介した当時、私の地方は対象範囲外でしたが、最近エリアが拡張されて、対象範囲になりました。
管理会社や清掃会社はもちろん、シルバー人材センターよりも格安な費用で行ってくれます。
しかも手続きは簡単で、作業後の報告写真もしっかり提出してくれるということです。
まずは、お試しで利用して使い勝手は改めて報告します。
ローン残高 3,406万円（残り19年4か月）
