こんにちはマニです。
アパートが古くなってきてそろそろリフォームを検討したいと思っています。どんな費用が必要ですか。注意点とかあれば知りたいです。
今回はそんな疑問に答えます。
アパートリフォームの費用の相場
壁紙や床材の更新などがそれにあたります。
リフォームと似たものに、リノベーションがあります。
「リノベーション」はリフォームのように古くなったものを新しくするというよりも、間取りや設備を一新して全く違うものに変更することを言います。
更新後の印象もよく、賃料アップも狙えますが工事が大きくなるため費用も多くかかります。
アパートはマンションと違い競争力や取れる賃料の関係からリノベーションは費用対効果の観点からあまり向いていません。
リフォーム費用の相場
リフォームにかかる費用は、実施する内容や使用する材料のグレードによって金額が大きく変動します。
これからリフォームを考えている人は目安として、次のような金額を覚えておけばよいと思います。
| 工事内容 | 相場費用 |
|---|---|
| 【水回り】 | |
| トイレ | 10～20万円 |
| キッチン（ミニ～システム） | 30～100万円 |
| 洗面台 | 20万円 |
| ユニットバス | 50～100万円 |
| 【室内】 | |
| 壁紙張替（クロス） | 10～20万円 |
| フローリング張替 | 20～30万円 |
| クッションフロア張替 | 5～10万円 |
| 和室の洋室化 | 50～100万円 |
水回りの費用は選ぶ設備のグレードによって金額が変わってきます。
壁紙・フローリングの張替などは部屋の広さや部屋数によって金額が異なります。
アパートのリフォームという観点ではトイレや洗面台の更新などはいいですが、キッチンやユニットバスの更新や和室の洋室化などは費用が大きくかかるため実施には十分な検討が必要です。
アパートリフォームのポイント
次にアパートをリフォームするときの注意点やポイントを紹介します。
費用対効果を意識する
リフォームをすることで空室率が低減し家賃がアップするからと言ってやみくもにリフォームをしてはいけません。
かかった費用がどれぐらいの期間で回収できるかで費用対効果を検討しましょう。
10年以内に回収できれば、リフォームにかけた投資利回りは10％です。
不動産投資としてはまずまず悪くない数値です。
これを一つの目安としましょう。
ターゲットを設定する
リフォーム内容を決定するために、まず初めに行うことはターゲットの設定です。
同じ1Rアパートであってもターゲットが、
- 女性か、男性か
- 学生か、社会人か
- 収入は高いか、低いか
などによっても入居者のニーズが変ってきます。
男性の学生向けのアパートにせっせとセキュリティーを強化しても、そのメリットはちっとも伝わりません。
ニーズを調査する
ターゲットを設定したら次にニーズを調査しましょう。
周辺の不動産会社にヒアリングしたり、ライバル物件を調査して求められるニーズを調査しましょう。
大家がしたいだけのリフォームでは入居者は喜んでくれません。
ニーズをしっかり調査して、ターゲットに喜んでもらえるリフォーム内容を決定しましょう。
好みやこだわりを出しすぎない
ライバル物件と差別化するために個性を出すことは大切ですが、それが見た目やデザインのこだわりに出すぎないように注意しましょう。
大家自身の強いこだわりや好みはあえて取り入れないほうが無難です。
配管やダクトがむき出しの天井や、土間の床など一件おしゃれに見えますが、意外と敬遠してしまう人が多いのも事実です。
好みやこだわりが出すぎないように注意しましょう。
リフォームは女性目線で行う
壁や床の選定や水回りの更新は女性目線で行うとはずれが少ないです。
ファミリータイプの物件は家にいる時間が長いのは圧倒的に女性です。
水回りの設備へのこだわりも女性のほうが強いです。
部屋の印象が大きく変わるものから行う
リフォームで大切なことは費用対効果が大きい内容を実施することです。
部屋の中で最も多くの面積を占めるのが壁と床です。
壁と床を清潔感のあるものに更新するだけで部屋の印象はガラッと変わります。
費用も多くかからないのでお勧めです。
アパートリフォームの手順
最後にリフォーム内容の決め方の一例を紹介します。
- 単身者用1Rアパート
- 築30年
- 設備や内装のリフォーム履歴はなし
- 駅近、家賃3万円
リフォームを考えている物件がこのような条件だったとしましょう。
リフォームの内容を決定するにはこれまで紹介したポイントを押さえて次のようなステップで行います。
入居者は20-30代のサラリーマンの男性がほとんどです。
これまではどちらかと言えば家賃の安さで入居が決まってきた印象です。
できれば家賃も上げたいですが、現在の入居者層を考えると大幅な家賃値上げは難しそうです。
周辺のライバル物件を調査した結果、次のようなことがわかりました。
- 平均均家賃3.3万円
- 内装はシンプルなものが多い
- 設備は普通だが、ウォシュレットを採用しているところがほとんど
ライバル物件の調査が完了したら、ニーズを調査しましょう。
ただし、やはりウォシュレットがある物件は決まりやすいようです。
ライバル物件の調査から平均家賃である3.3万円までは家賃アップが望めそうです。
ひと月3千円のアップです。
3000円×12か月×10年＝36万円
回収期間を10年とすると、リフォーム予算は36万円となりました。
最後に予算36万円で実施できるリフォームを決定しましょう。
まずは印象がガラッと変わる壁床の更新は行いたいところです。
シンプルで清潔感があれば高級なものでなくてもよいので、壁紙は一般的なもの床材もクッションフロアで十分でしょう。
トイレは古びているのでこの際ウォシュレット付きの綺麗なものに更新しましょう。
壁・床更新 20万円+トイレ更新 15万円＝ 35万円
これで目標の予算に合ったリフォームが実施できます。
まとめ
今回はアパートのリフォームについて紹介してきました。
アパートのリフォームはマンションのリノベーションのように費用をかけた分だけ、リターンが戻ってくるとは限りません。
そのためには、次のようなことを意識しましょう。
- ターゲットを設定し、ニーズを調査する
- 目標とする投資利回りから予算を決定する
- ニーズと予算からリフォーム内容を決定する
リフォームは空室対策や、家賃アップにも適しています。
適正なリフォームを行い不動産投資の収益を最大限に伸ばしましょう。
