こんにちは、マニです。
前回の記事では賃貸経営におけるライバルの存在について紹介しました。
賃貸経営には、他のビジネスと比べて業界の巨人はおらず、昔ながらのライバルたちと今日もドングリの背比べをしています。
今回はそんなドングリの背比べの方法について紹介します。
- 下駄をはく
- 背伸びをする
背比べの方法を理解して、隣のどんぐりより高い場所を目指しましょう。
ドングリの背比べ：①下駄をはく
下駄とは賃貸経営でいうところの「立地」のことです。
ドングリには多少の個体差はあっても、その大きさはほとんど同じです。
大きいものと小さいものを比べても、その差はせいぜい２倍程度じゃないでしょうか。
ビジネスの世界では今日もどこかで巨人との激しい戦いが繰り広げられています。
生まれたばかりの小さな企業が、グーグルやアップルなどの巨人との戦いを余儀なくされている場面もあると思います。
その差は100倍、1000倍、10000倍以上の開きがあります。
いっぽう、賃貸経営では実際に競合するという意味では、その差はせいぜい2倍程度。
経営者としての経験や知識の量が違いますので、初心者大家さんは経験豊富な大家さんとの背比べには当然不利ですが、そこに大きな差はありません。
関連記事：賃貸経営におけるライバルとは｜巨人に怯える必要はない
ライバルに勝つためにいい下駄をはく
背比べでまず登場するのが下駄です。
安定して頑丈な下駄をはくことで、生まれたばかりの小さなドングリでもほかのライバルたちと同等に戦うことができるようになります。
賃貸経営における下駄とは「立地」です。
履く下駄を間違うと、不安定で高さが低く、履いていても全く意味がないこともあります。
それどころか間違った下駄を履くと転んで大怪我をしてしまうこともあります。
不動産投資の物件選びは「立地」が最重要。
どんなに魅力的な物件で収益性が高くても、経験が浅い初心者のうちはこの下駄選びは絶対におろそかにしてはいけません。
しっかり勉強して、少しでも安定して頑丈な下駄を選ぶようにしましょう。
勉強したらいい下駄が買えるわけじゃない
それじゃあしっかり勉強すれば立派な下駄が買えるかというと、そんな単純な話でもありません。
残念ながら、初心者にはそんな立派な下駄は買えません。
その理由は立派な下駄はとても高級で普通の人には高すぎて、手がでないからです。
数も少なく希少性が高いため、不動産会社も常連さんに売ってしまうので、初心者には話さえやってきません。
下駄選びで重要なのはバランス感覚です。
初めのうちはなにも立派な下駄を買う必要はありません。
勝負に負けないだけの、そこそこよい下駄を選べばよいでしょう。
ドングリの背比べ：②背伸びをする
背比べの二つ目の方法は、「背伸びをすること」です。
初心者大家さんがライバルに差をつけようと思ったら、こちらのほうが効果的です。
そこそこの下駄を選べば、小さいドングリでもなんとか周りのライバルたちと肩を並べることができるでしょう。
とは言え、周りも同じような下駄を履いた、同じようなドングリです。
何もしなければ、その他大勢のドングリに埋もれて、ライバルを出し抜いて入居者に選んでもらうことはできません。
当たり前のことを当たり前に実行する
ここからは大家の努力次第です。
自分の頭と身体を使って、頑張って背伸びをしなければなりません。
- 賃貸需要を考えて価値向上を図る
- 業者の直接手配やDIYで経費を抑える
- 不動産会社に営業をかけて内見者を増やす
- 定期清掃やメンテナンスをしっかり行い入居者の満足度を上げる
などなど。
賃貸経営では当たり前のことで、難しいことは一つもありません。
このような当たり前のことをしていくことで、少しだけライバルたちより頭を出すことができます。
ドングリの背比べであることをいいことに、この当たり前のことをしない大家はわりと多く存在します。
そもそもの個体差に違いはほとんどありません。
がんばって背伸びをするだけで、実はとても目立つのにです。
どちらを選択するか
この二つの方法。
どちらか大事かというと、初心者がまっさきにやらないといけないのは、①の下駄を選ぶことです。
とにかくどんな下駄を履くかによって、勝負の８割は決まってしまいます。
下駄の良し悪しを判断するのは、初めの頃は難しいです。
いい下駄を見る目と、下駄の適正価格を把握する力が必要です。
はじめのころはいきなり物件を買うのではなく、下駄についての勉強をしっかり行いましょう。
ここを怠けると、せっかく買った物件でいきなりオオゴケして大けがをする恐れがあります。
物件を買った後の背伸びも大切です。
不動産投資は買ったら終わりではありません。
経営中も気を緩めることなく、常に努力を続けましょう。
背伸びの効用
背伸びをし続ければ何が変わるか。
頭が鍛えられ、脚の筋肉が発達してドングリそのものの大きさもどんどん大きくなります。
ライバルたちから頭一つ分抜けでたことで、これまで見えていなかった景色を見れるようになります。
新たなライバル（と言ってもさして変わりませんが）の存在も発見し、更なる努力をすることになります。
努力を続けることで、気づけば背伸びをしなくてもいつでもライバルより高い位置をキープできるようになっていることでしょう。
それでもやっぱり、いい下駄は履けない
いい下駄はやっぱり魅力的です。
見た目も美しく、履くだけで頭一つ分抜き出ているので運営も楽そうに見えます。
不動産投資を始めると、いつかは手に入れたくなるものです。
しかし、ここに大きな落とし穴があります。
いい下駄はとにかく値段が高い。
初心者がいい下駄を履くだけで、賃貸経営を安定させようと思ってもほぼ不可能です。
使い道のない1億円の現金をもっているような資産家は別ですが、虎の子の300万円しか持っていないような人には到底買えるような代物ではありません。
ぱっと見は、立派な下駄の物件が買えたとしても、下駄の値段が高すぎて収益を手にする前に破綻してしまいます。
初心者のうちは「都心の駅から徒歩5分の新築区分マンションは買うな！」ということです。
いい下駄は資産家が取るべき選択肢
このような物件は35年ローンを組めば毎月のキャッシュフローがお小遣い程度出るかもしれません。
しかし、ひとたび空室率が高くなり、運悪く修繕が重なると一気に赤字に転落です。
ローンを完済する35年間ずっとです。
資産家がリスク回避のために、資産の一部を不動産で所有している場合は別です。
好立地の新築マンションですから、運営の手間はほぼかかりません。
ローンもないので、部屋さえ埋まっていれば3～4％の利回りも期待できるでしょう。
高立地の不動産ならインフレリスクも回避できます。
いい下駄を現金で買える資産家は持っているだけで十分にメリットがあります。
資産の分散だけでなく、節税にも効果的です。
しかし、これは資産家の取る戦略で、初心者が取るべき戦略ではありません。
資産を持たない初心者は、下駄の魅力に駆られて利益の出ない物件を買ってはいけません。
肝に銘じておきましょう。
まとめ
今回は賃貸経営におけるライバルとのドングリの背比べの方法について、紹介しました、
最も大事なことは、間違った下駄を選ばないということです。
ここには多少の知識が必要です。
ネットで調べた知識だけで安直に物件を選ぶのではなく、時間をかけてしっかり勉強してみる目を養いましょう。
物件を購入したあとはライバルたちの中に埋もれないように、頭と身体をフル導入にして精一杯背伸びをします。
他のライバルたちが何もしていないうちに、あなただけがずっと努力を続けていれば、ふとしたタイミングで頭ひとつ抜き出ることができます。
成長したあとは楽にライバルたちとの競争に勝ち続けることができます。
長い時間をかけてコツコツ経験と資産を積み重ねていけば、いつの日か念願の立派な下駄を手に入れられる日が来るかもしれません。
その時まで、一生懸命努力を続けましょう。
